[摘要] TOD开发已成为推动城市更新建设、实现存量变革与增量崛起的新引擎。
作为青岛新时期重构产业空间发展格局的中坚力量，TOD开发已成为推动城市更新建设、实现存量变革与增量崛起的新引擎。所谓TOD模式，就是以交通枢纽为轴心，打造一个城市中心，实现集办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等为一体的城市空间，在解决拥堵问题的同时，亦能通过垂直空间的充分利用，提升土地利用效率。
业内人士认为，从当前购房者的置业决策来看，项目品质、商业配套、交通设计成为其关键性因素。其中，一个住宅项目可以在交通上做到“四通八达”，在商业上做到“人声鼎沸”，这已然拥有了在市场上制胜的王牌。随着城市轨道交通不断完善，TOD区域正逐渐成为置业的加分项。
区域新活力：
产城人一体化发展
近年来，青岛地铁线网“从无到有、从线到网”，“轨道上的青岛”加速成型。在全力推进城市更新和城市建设的大背景下，青岛正在实施的一项全域TOD综合开发计划，也将让更多人居住生活工作在地铁沿线，成为青岛打造高品质湾区城市的一大利器。
记者从青岛地铁集团了解到，当下，青岛地铁按照TOD综合开发“一三五”发展战略，即一个总体目标（打造全球海洋中心城市TOD新典范）、三大视野（世界眼光、时代特征、青岛特色）、五大理念（集聚创新、全域畅达、全民共享、集约高效、绿色低碳），系统梳理了青岛13条地铁线路、266个站点周边土地，建立起总占地逾万亩的“21＋N”TOD项目库，秉承“产、城、人”一体化开发思路，谋划打造市南老城更新、市北产业集聚、李沧未来示范、崂山城市地标、西海岸现代多维等多个“一区一示范”TOD样板，通过在各区（市）核心点位布局高品质产业空间，引导高端产业要素在轨道站点周边集聚，与现有产业资源形成串联和互补，全力推进青岛产业转型升级，深度激活青岛TOD全域开发。
青岛青铁置业发展有限公司党委副书记、董事长朱力表示，未来的城市竞争，不仅是经济规模的竞争，更是综合城市功能、资源配置能力和城市能级的比拼。当下的青岛，正处于由相对粗放式发展向内涵式发展的转型阶段，老城区面临着公共服务及市政设施配套亟待完善、产业空间不足、城市活力缺乏等一系列问题，亟待通过TOD模式带动城市系统性的有机更新，促进存量空间提质增效。“秉承‘建地铁就是建城市’的理念，我们通过完善TOD综合开发顶层设计体系、打造TOD综合开发运作体系、构建TOD重点项目推进体系，基本实现我市全域TOD战略布局。在实施过程中，充分发挥地铁线路建设中的平台、技术、资源、经验、政策五大优势，切实提升区域整体产城品质的效果。在绿色建筑、智慧城市方面，青铁置业也进行了积极探索。比如，青铁云上观澜项目引进了北欧前沿低碳技术，以哈马碧生态城为蓝本，运用海绵城市、光伏、真空垃圾回收等技术，打造碳中和示范区，还以移动互联网＋智能用户为示范，探索智能化、数字化管理方式，为智慧城市产业链赋能。”
主城新封面：
轨交为城市价值赋能
《2023年度青岛地铁运营服务责任报告》显示，截至2023年年底，青岛地铁运营线路达到7条、318公里，运营车站150座，线网客流承载力进一步增强。2023年，地铁全年客运量4．70亿人次，相当于服务每个青岛市民出行45次；客运周转量达49．26亿人次公里，相当于每位青岛市民跑11次全程马拉松（约42公里）。线网单日客运量先后12次创历史新高，为全国之最，单日最高客运量达224万人次，较历史最大翻了一番。
透过这份地铁客流“年报”可以看出，安全准点、平安舒适的地铁日益成为公共交通服务体系中的骨干运输方式，轨道交通对城市发展的价值正在持续释放。
“青岛未来TOD发展应该是非常有前景的。”西南交通大学TOD研究中心主任、中国城市轨道交通协会资源经营专委会副秘书长朱晓兵表示，目前，在已发布的中国城轨TOD指数中，轨交成网城市排名第一的是深圳，轨交未成网城市排名第一的是厦门。青岛与这两座城市有很多共性，可以此为参考目标。在他看来，青岛发展TOD不仅要有政策支撑，还需要实施推进机制，尤其是要和区里形成利益共同体。放眼青岛TOD项目中，主城区与外围城区形成了非常明显的差异性，即中心城区以结合大片区的城市更新为主攻方向，而外围城区发展，则应该重视站点周边、公共服务配套的集聚和发展。建议青岛加强与整个TOD生态圈的城市开发运营商、规划策划咨询单位、相关专家合作，做好阶段性的专业支撑，尤其是全过程的专业支撑。
越秀地产北方区域公司有关负责人表示，越秀地产2012年进驻青岛，累计开发了10个项目。2023年4月7日，也与青铁置业联合竞得崂山区张村河地块，在与青岛地铁合作开发方面迈出了实质性的一步。“我们看好青岛未来的发展，也希望发挥自身的经验和优势，积极参与到青岛的TOD项目中来，继续在青岛做大做强。”
置业新焦点：
TOD楼盘加速崛起
以TOD之名，串联起来的不仅是城市更新的典型项目，也是幸福、便利、宜居等百姓生活的关键词。作为一种高效、便捷、环保的公共交通方式，地铁不仅能够促进城市的发展和人口的流动，还能够带动沿线区域的整体发展，地铁沿线楼盘也受益颇多。
搜索当下青岛在售的TOD楼盘，位于东李板块的青铁芳华地位列其中。不久前开盘的青铁芳华地，成为东李板块第一个地铁直接入户的TOD项目，也是目前唯一一个。之前，观海地、公园里和封华地等是青岛代表性TOD项目，而开发者都是青铁置业。
2023年5月底，闫家山TOD项目的先行启动区地块，在竞争76轮熔断后被本土房企海信地产拿下。闫家山TOD项目依托5、7、8号三线地铁换乘交通优势及滨河景观优势，打造集商务办公、星级酒店、高档公寓、区域型商业中心、居住配套于一体的城市综合体。青科大TOD项目依托双线换乘交通优势及青科大产学研资源，打造以高端材料展示为基础，融合学术交流、会议中心、科研办公等业态于一体的产学研综合体。目前，在售新盘海信悦澜山建面约119平方米套三和137平方米套四户型，均为精装，均价在27000元／平方米。
在地铁沿线开发建设方面，作为我市TOD开发的一号工程，青岛北客站片区全面起势，已签约超一线商业品牌“超极合生汇”，引入山大附九年一贯制学校，项目将打造成为中国北方设计产业集聚发展高地。目前该片区在售楼盘仅有中铁建峯悦湾，首期60余套，115平方米的套三户型做到了一梯一户。
本报楼市观察员李鹏飞认为，TOD综合开发凭借其高效的配置资源，赋予区域经济发展的强大动能，推动轨道交通和城市可持续发展的独特禀赋，已成为公认的最为集约高效的城市发展模式，并在多个城市得到充分验证。随着城市化进程的不断推进和可持续发展理念的深入人心，TOD模式在全球范围内将得到越来越多的关注和应用。未来，通过智能化、绿色化、社区化和多样化的发展，TOD将为城市的可持续发展提供更加有效的解决方案。
吕蕾
