[摘要] 7月，部分区域竞争激烈，以价换量吸引了不少购房者，但市场整体表现较为平淡。
楼市观察
进入7月以来，政策层面持续发声，不断重构楼市信心。据锐理数据统计，青岛新房成交量出现环比下滑，二手房市场则表现出小幅增长。7月，部分区域竞争激烈，以价换量吸引了不少购房者，但市场整体表现较为平淡。业内人士分析，目前市场仍处于低位运行状态，区域市场的分化加剧强化了市场的优胜劣汰，未来核心区域有望企稳反弹。
高品质改善需求领跑
从商品住宅各区域成交情况来看，7月青岛新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸新区、即墨区、城阳区和胶州市。数据显示，西海岸新区签约1004套、约12．35万平方米，占全市签约总量的23．6％；紧随其后的是即墨区，签约559套、约6．63万平方米，占比12．7％；城阳区位居第三，签约474套、约5．96万平方米，占全市签约总面积的11．4％；胶州市紧随其后，签约497套、约5．9万平方米，占比11．3％。
从区域数据来看，青岛市场依旧分化，影响到整体成交数据，也影响到房企的战略版图。前7个月去化较好的项目，要么占据核心位置，具有支撑性要素，要么是价格优惠力度较大。改善型产品增配明显，中高端产品成为市场供应主力。从板块来看，东李世博园板块和张村河板块由于地理位置优越和大量的土地上市，吸引了众多房企进驻，成为竞争激烈区域。张村河片区定位相对高端，各楼盘在产品品质上下功夫的同时，部分楼盘在价格上出现了一定的松动。东李世博园片区则因在售、待售楼盘众多，竞争压力更大，青山湖岸、招商璀璨公园、昆仑天麓湾等多个楼盘已纷纷加入到以价换量的行列。
1－7月新建商品房销售金额TOP20的开发商，合计总销售金额约451．96亿元，占青岛整个市场45．0％，占比略有下滑，本地房企占据半壁江山。海信地产在青岛市场份额占比越来越高，海信君玺、海信海德山庄、海信依云小镇等楼盘热销，带动海信地产签约量坐上冠军宝座，共计签约64．03亿元、30．63万平方米。海信地产的这一成绩反映了其在产品开发、市场定位和营销策略方面的成功。凭借其品牌影响力和高质量的产品，满足了市场对高品质住宅的需求，特别是在改善型住宅市场方面表现出色。中国金茂以签约37．74亿元位居第二，金茂中欧国际城、西海岸创新科技城、大云谷金茂府项目签约活跃。在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉国际项目签约活跃的带动下，瑞源集团签约量猛增，排名跃至第三位，共计网签28．27亿元。天一仁和以签约27．94亿元紧随其后，特别是崂山区前海地段的高端豪宅项目——天一仁和吾疆，成为市场关注的焦点，为整体业绩贡献了显著的份额，单独签约金额11．47亿元，签约套数为63套。华润置地以签约25．43亿元跻身房企榜单第五位。
面对多变的楼市格局，各房企也在不断调整自己的拿地及推盘节奏。纵观今年1－7月各房企的成交金额排行榜，不难发现：一些前些年表现强劲的全国性房企，名次正在倒退；一些拿地积极的青岛本土房企，正开创出新的局面，房企排名出现了不小的“洗牌”。
从榜单中也可以发现，高品质改善型楼盘在市场上占据优势，购房者不仅关注地段、配套等要素，同时随着购买力提升，更加关注低密、园林、户型等产品属性。而高端改善市场的活跃反映了购房者对高品质生活的追求，以及对稀缺资源的需求。
二手房市场表现平稳
二手房方面，据青岛网上房地产不完全统计，7月，青岛市二手房成交6267套，环比上涨2％。
具体来看，西海岸新区成交1467套，市北区成交977套，城阳区成交958套，即墨区成交621套，李沧区成交621套，胶州市成交466套，市南区成交448套，崂山区成交329套，平度市成交235套，莱西市成交145套。从热搜小区来看，据青岛贝壳研究院统计，7月，鲁信长春花园居热搜榜首，维多利亚湾和山海湾位居第二和第三。从热销户型来看，140平方米以上面积段房源成交占比11．2％，为近5个月来最高值。
本报楼市观察员李鹏飞认为，通过7月的交易数据可以看到，青岛二手房市场表现相当亮眼，尤其是在整体市场低迷的情况下，二手房成交量不降反升，这说明了二手房市场的自由化和均衡性更强。新房市场虽然在一些热门项目上依然保持热度，但整体表现相对平稳。对于购房者而言，二手房的现房和价格优势明显，使得在选择时更具吸引力，但购房者在选择时要注意不同区域的市场表现，做出更理性的决策。
购房门槛不断降低
楼市政策也在变动。7月，5年期LPR降到3．85％，青岛首套房利率降至3．15％。城阳区和西海岸新区推出了“以旧换新”政策，其中城阳区每套房补贴1．5万元到2万元，西海岸新区有17个项目参与，还保留旧房所在学区的入学资格。
从需求结构来看，据卓易数据，1－7月全市商品住宅去化中，100平方米以下商品住宅的占比19．03％，100－120平方米面积段商品住宅成交最多占比37．5％，与120－150平方米面积段商品住宅加起来合计约占69％。从住宅项目本身来看，市场需求对品质及产品的创新要求更高，改善型产品增配明显。随着产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力；另一个趋势是，去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是降低总价和购房门槛。
锐理数据山东区域总经理刘元婧认为，当下品质改善及高改需求更为活跃，同时要想实现热销，离不开三大要素：核心地段——土地本身具备高价值属性；高品质产品——不但产品设计好、品质细节也要好、实景展示更要好，才能真正触动改善者心声；优质服务力——不只是案场服务，还有交房口碑、物业服务口碑等等，谁能保障交房和入住品质，谁才能真正赢得客户。
吕蕾
