青岛市区今年的新盘可谓凤毛麟角：市南宁夏路和轮渡湾两个新盘、市北国信和悦、崂山柏悦府以及李沧远洋新接手的万竹云峰。不少购房者感叹：“新盘就这么少的选择吗？”其实，在2024年挂牌的地块有望为今年的市区新房市场再上新盘，不少购房者也期盼房企加快布局节奏，为主城新房置业增加新的选项。

果品批发市场地块规划效果图

市北新都心严重“缺货”果品批发市场地块可迅速补仓

市北新都心随着绿城和锦玉园等的清盘，目前只有远洋接手后的老盘“七色堇”远洋繁花里在卖新。河西果品批发市场地块将极大填补市场空白，该地块紧邻远洋繁花里，容积率从3．2降到2．86，商业配比也从50％降到20％，规划建设有5栋住宅产品；且该地块距离地铁3号线地铁大厦站近约100米，不仅2公里范围内有凯德MALL，项目自身也规划建设有2栋商业，该地块不仅是对新房市场的补充，也将串联起凯德MALL和云谷金茂府的吾悦广场南北两大商业综合体。

该地块占地面积约2．73万㎡，规划建面7．82万㎡，凭借其优越的地理位置和调整后优质的规划，一直备受广大置业者的关注与青睐。相信今年在成功出让后，会成为改善置业者新的风向标，未来的去化难度并不高。

老四方北部市场竞争激烈科大板块还有两块地

老四方，一个刚需和改善兼容的区域。位置上差别一点，定位都可能有区别。国信和悦作为海云庵商圈的新盘，因其规划有15－17层的小高层而分外受到关注，面向改善而非纯刚需购房者。这也是一路之隔的中车四方云汇为何一期卖得好，二期反而不如中海寰宇时代雲境销量高的原因。四方南部区域还是重点以改善市场为主。

郑州路47号、周口路两地块位置示意

而老四方北部区域相对更倾向于刚需市场。目前老四方尚有科技大学板块两地块未出让，均位于郑州路TOD片区内，周口路地块容积率2．7，总建面15．09万方，预计未来将以大高层为主，体量较大；另一幅郑州路47号地块容积率2．3，总建面4．72万方，主要为小体量项目。两块地都离着海信悦澜山较近，加之周边还有将面市的盐滩地块，未来新房市场竞争较为激烈。

李沧缺少低密品质＼生态创享潜力新盘

李沧的新房市场目前在售的项目有十余个，无论是新东李还是老沧口两个区域虽不缺新房，但缺少有特色的高品质楼盘。

东李区域的郑庄片区就有三幅地块，且都是纯住宅地块，三幅地容积率以及体量均较低，其容积率在1．7－2．4之间，建面在3．14万㎡至7．25万㎡左右；体量上虽远不及临近的绿城理想之城，但可以打造低密高品质项目。

东南渠地块规划效果图

除此之外，去年年底中国能建首次进入青岛楼市拿下的十梅庵片区的东南渠地块，为李沧北部带来了惊喜，该地块位于李沧区重庆中路以东、湘潭路以南，占地面积约1．54万㎡，容积率2．0，建筑面积约3．07万㎡。中国能建计划在该区域将打造“青岛生态创享新城”，东南渠地块若未来能借势，值得期待。毕竟该区域的新盘目前尚不成片，属于零星分布的形势，目前周边在售的只有青钢片区的城投青云佳境。

崂山张村河将继续发力枯桃地块将填补产品空白

尽管崂山前海一线土地稀缺，但新房市场却呈现出房源丰富的局面。今年，备受瞩目的王家村地块柏悦府项目上市，为市场带来了多样性，就看这个“第四代住宅”能否服青岛这方水土了。

位于张村河南岸的枯桃地块作为2024第四批次供地中的热门地块，容积率仅为1．2，属于张村河区域内目前容积率最低的一块地，加之该地块静谧的居住环境，临近青岛高尔夫球场和恩马墅院的高端圈层环境，未来可以重点打造张村河新房市场中的新名片：别墅或者纯洋房的产品。

张村河区域周边还有一块地高科热力东地块虽尚未出让成功，但据说已经有房企势在必得。该地块北侧紧邻辽阳东路，西侧紧邻高科热力公司，容积率2．5，总建面8．68万方，位置上没有太大的亮点，但可以为改善置业者增加一个新的选项。若是海信能再次拿地，可以和海信臻悦、海信璟悦、海信君玺打一把好牌了，再出一个高品质楼盘是市场的共同期待。

综合来看，青岛市区的新房市场虽然各区域表现不一，但是新地块的补充对于市场来说还是至关重要，供求关系的变化会直接影响市场走势。购房者对于新盘的期待远高于市场预期，在政策支持和新项目陆续入市的双重作用下，今年青岛市区新房市场的前景令人期待。