[摘要] 粤港澳地处我国沿海开放前沿、区位优势明显，经济实力雄厚，创新要素聚集，成为最具发展潜力和空间的核心城市群。随着粤港澳大湾区规划利好的不断出台及落地
粤港澳地处我国沿海开放前沿、区位优势明显，经济实力雄厚，创新要素聚集，成为最具发展潜力和空间的核心城市群。随着粤港澳大湾区规划利好的不断出台及落地，吸引更多人才在大湾区就业发展、购房置业。2020年粤港澳大湾区楼市整体表现较为活跃，但内部城市分化态势也有所加剧。2021年春节期间，受新冠肺炎疫情反复影响，多地政府积极倡导外乡务工人员非必要不返乡，粤港澳房地产市场将表现如何？又呈现那些特点？未来房地产市场发展趋势如何？为揭开谜底、拨云见日，我们的分析师特地走访市场，了解湾区内城市的楼市变化。
图：粤港澳大湾区区位图
就地过年倡导下 多城返乡人数大幅减少
回家过年，是中国人的传统风俗，更是难以割舍的情怀。受新冠肺炎疫情反复影响，为降低传染风险，多地政府积极倡导“就地过年”，以减少非必要出行，且部分企业采取“红包+奖金+免费供餐+安排丰富活动”等形式吸引务工人员就地过年。粤港澳内地多城市返乡人员大幅减少，“就地过年”人数增多。
广州：受新冠肺炎疫情影响，在“就地过年”号召下，广州今年返乡人数大幅减少。据广州春运办消息称，2021年春运前5日，广州旅客到发总量较2019年下降超六成，降幅显著。而从切身感受来谈，确实是不管在公司，还是乘坐令人闻风丧胆的3号线时，人还是那么多，完全无以往春节期间广州空城现象。就地过年不仅对广州的商业发展有较大推动作用，亦将给广州房地产市场带来巨大机遇，有望实现春节淡季不淡局面。
深圳：每逢春节，深圳返乡人数在全国名列前茅。但今年受新冠肺炎疫情防控及就地过年倡议等诸多因素影响，深圳春节前后客流量整体变化较为平稳，春节假期返乡人员较往年大幅减少，就地过年已成规模。据统计，春运期间深圳迁出客流量较去年减少一半。2021年的春节，深圳将不会像往年一般冷清，“空城”已随“疫情”去，来了就是深圳人。
东莞：1月初，全国多个省份陆续发出了春节期间非必要不返乡的倡议，鼓励企事业单位职工就地过年。东莞本地企业纷纷响应政府号召，推出多项“留莞过年”政策，积极引导员工安心就地过年。据估计，今年留莞过年的人数将比往年增加300-400万。
佛山：1月13日，佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发出《为家国尽所能，让岁月镌美好——致全体佛山市民朋友的公开信》，呼吁广大市民尽量留在佛山过年，减少人员流动，减少疫情传播风险。而从实际情况来看，佛山市选择“就地过年”的人数确实有所增加。
珠海：目前，新冠疫情尚未结束，各地尚有零星病例，为降低传染风险，国家鼓励倡导外地务工人员选择就地过年，各省市防疫工作站加强人员管控，更多在珠海工作的外来人口选择在今年就近过年，在珠海生活置业。
江门：1月上旬，江门市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发出倡议书，鼓励外地员工留在江门过年，返乡人员较往年有所下降。受访的购房者方先生表示，“在我认识的外地人中，确实有不少人改变了原有回湖南四川等地过年计划，目前城市的人口感觉没有明显减少。”
楼盘项目营销活动显著增多
为应对春节可能出现的看房流，多数房企早已积极备战，楼盘项目营销活动显著增多，粤港澳大湾区内多个城市部分项目售楼处春节不打样。
广州：在就地过年契机下，不少“广漂”认为，趁着春节时间看房安家，扎根广州才是硬道理。为应对春节可能出现的看房流，广州房企开展直播看房送礼，一二手带客联动、购房直减等活动层出不穷。如凯德山海连城给利新春购房直减6.6万元，前88套房源再享总经理特批99折；保利中海金地大国璟直播送大礼，礼品有定制雨伞、精美台历等……，就地过年使得楼市购买力，在春节期间依旧留在广州，这将给广州房地产市场带来机遇。
东莞：面对春节非必要不返乡这种情况，东莞不少开发商适时做出调整，启动新春特别营销，一些房企还推出了新春购房特惠活动，今年春节将是一些居民购房的好时机。
惠州：惠州多个楼盘积极推货，且推出多种促销活动。春节前积极推货的楼盘主要位于主城区，郊区楼盘则略显冷清，部分楼盘线下活动取消，销售中心上门客户数量锐减，但也会推出“周末特价房”活动。
珠海：以往过年期间多数珠海商家选择过年休息，售楼中心也跟着节假日放假休息，而今年确是不一样的景象：市民公园欢声笑语，各大商圈开门迎客，各开发商号召“春节不打烊”。不少售楼处安排员工过年期间值班，并推出一系列的引流活动：春节看房抽红包、过年期间购房抽金条、售楼部挥春等一系列活动，并推出少量一口价房源。
江门：江门许多房企在春节期间举办各式各样营销活动以吸引客户，受疫情防控要求，楼盘并未举办可能引起人员聚集的大型活动，部分大型活动被取消。活动类型多是案场活动结合促销，推出一些小型的暖场活动，结合一些特价单位，释放更多优惠以吸引客户上访。如碧桂园·滨江天际春节不打烊新春购房96折，春节额外送万元购房券；金地名悦推50套钜惠精选房源限时秒杀，来访即送定制新春礼包；龙光龙湖·双龙天著推出新年贺岁线上互动赢大礼、限时额外97折、现金红包来即领、贺岁一口价单元新春秒杀等六重礼优惠……。
“就地过年”促成交效果显著
深圳：与往年春节期间深圳楼市进入冬歇期不同，2021年深圳楼市依然沸腾不息，多个项目还在密集的拿预售开盘。2021年伊始，龙光前海天境、天健悦桂府、沙井海岸城、深铁懿府四大新盘，再次引发深圳楼市打新热潮。
佛山：临近春节，佛山就地买房人数也有所增加。2021年开年首月，虽是传统楼市成交淡季，但1月佛山市场表现依旧活跃。从成交量来看，虽然较去年底有所减少，但与往年同期相比，市场表现则十分亮眼，整体成交水平已接近2016、2017年。从1月纯新项目开盘情况来看，新盘去化效果较好。位于南海金沙洲的纯新盘新希望奥园金沙公馆首次开盘，现场人气十足，当日共成交了3.46亿元；同时位于禅城城南的天樾水岸首次开盘，首期推出的4栋江景房源在开盘当天也十分抢手，当日成交额近3亿元。
惠州：进入2021年初，惠州人社和惠州工会向在惠务工人员发出倡议，号召大家尽量留惠过年。而随着留惠过年的人员较往年有所增加，虽然临近春节假期，但惠州楼市似乎“不打烊”，2月2日位于仲恺惠环的中鑫樾府首次开盘，当天去化约九成多。
珠海：相较于往年，今年珠海格外热闹，随着接驳港澳的港珠澳大桥，贯穿珠海东西的洪鹤大桥及连接西区的鸡啼门特大桥的相继通车，珠海市容市貌不断提升，城市基建不断完善。此外在“珠九条”等人才引进政策不断完善落实下，珠海常驻人口不断提升。今年更多在珠海工作的外来人口选择就地过年，在珠海生活置业。2021年1月，珠海市成交住宅为6427套，同比上升124%。
江门：春节期间，不少房企推出各种各样营销活动来吸引客户，售楼处来访人员增多，看房客户增加，春节期间整体销售或可期，尤其部分热门项目成交增长将更为显著。
粤港澳内地9市房地产市场整体较为活跃 城市、区域、板块呈分化趋势
回顾2020年，粤港澳9市整体全年维持较高活跃度，多数城市成交规模同比实现增长，但城市、区域、板块均显著分化。从城市层面来看，深圳楼市率先发力，东莞紧随其后，广州加速跟进，三城市市场热度较高；佛惠珠江楼市整体稳中向好，中肇市场则较为低迷。
广州楼市供销两旺，深圳、东莞进入“打新”时代。伴随落户政策、人才新政等利好持续优化，2020年广州楼市供销两旺。全市商品住宅新批面积同比增长超五成；成交面积同比增长两成，成交规模创近三年新高，仅次于2016年历史高位。2021年广州整体市场供求将持续向好，区域分化显著。增城区依然是供求主力区域，受区域规划及人才优化政策利好带动下，热门区域南沙区及黄埔区成交面积将继续上升。深圳新建住宅受限价影响，与二手住宅之间形成价格剪刀差，市场购买力聚焦新房市场，网红盘日光成为普遍现象。2020年深圳新建商品住宅成交面积约430万平方米，同比增长15%，成交规模接近2016年全年成交水平。目前，深圳受一二手房价格倒挂影响，部分项目存丰厚套利空间，这使得投机炒房现象较为严重。不过目前深圳政府一直在采取各类措施调控，剑指“打新热”，给刚需更多的机会安家。东莞楼市在2020年上半年遭受新冠肺炎疫情打击的情况下反弹迅速，同时在多项规划利好下，下半年东莞本地刚需和投资需求被全面激活，楼市成交量大幅提升。由于目前东莞严格执行“限价”政策，新房收紧限价，二手房看涨高挂，因此不少镇区出现一二手房价格倒挂情况，这些“限价”新盘推出后受到购房者热捧，东莞楼市也因此进入“打新”时代。2021年，随着湾区交通一体化建设提速、南部9镇全面对接和融入深圳先行示范区等规划利好的持续影响，东莞长期受广深“双核”辐射驱动，城市价值不断提升，东莞楼市发展将被持续看好。
佛山、惠州、珠海、江门楼市稳中向好，区域分化显著。2020年佛山共成交商品住宅近1300万平方米，同比增长近一成。从各区域成交情况来看，佛山楼市的“分化”现象还在加剧，佛山中心城区及临广板块市场表现较好，价格稳中有涨；但三水、高明及部分板块成交则以优惠促销为主。未来佛山楼市成交规模大概率将保持稳定，且总体仍会呈现东强西弱格局。2020年惠州市场整体表现较好，尤其在7、8月深圳、东莞楼市调控加码的背景下，惠州楼市迎来机会，部分深圳、东莞购房需求外溢，将购房视线转移至惠州，尤其临深片区因地理位置优势，吸引众多购房者到此购房。各区域成交分化十分显著，成交区域主要集中于惠城、仲恺、惠阳、大亚湾等主城区，尤其仲恺区表现十分亮眼，成交面积创下历史新高，较去年大幅增长。2020年，珠海房地产市场量价均保持平稳态势，新建商品住宅共成交约450万平方米，同比增长8%；根据中指百城价格指数显示，2020年珠海新建住宅价格累计涨幅为1.45%。不少业主选择在珠海置业，是看好珠海环境好适合居住，医疗条件也不错，城市基建也非常高效，且政府引导的“东拓西进”发展主轴，使得这座城市发展均衡。江门楼市则属于内生市场，全年成交量波动较低，叠加供应端货量充足，去化压力大。因此2021年江门楼市或仍以走量为主，甚至部分项目价格会有回调。
中山、肇庆楼市表现低迷。2020年中山商品住宅成交面积超600万平方米，同比下降近10%。纵观2020年的中山楼市，住宅供过于求、供求存冷热不均、销售榜单易主、马鞍岛成为供货主力区域、备案价同比2019年下跌、住宅新增创2014年以来最低。肇庆地处粤港澳大湾区外围区域，受核心城市的带动和辐射较小，与其他大湾区城市楼市相比，略显低迷。分区域来看，鼎湖因市政基础完善，环境优美，为肇庆楼市发展的热门区域，全年鼎湖区成交规模占全市成交25%。
纵观粤港澳大湾区楼市，2020年初受新冠肺炎疫情的冲击，房地产市场出现短暂回调。但在政策及规划利好下，广州、深圳、东莞、惠州等多个城市房地产市场迅速回温，市场活跃度持续较高。进入2021年初，包括上海、深圳、杭州在内的多个城市率先推出调控政策，广州、佛山也对人才落户政策进行了收紧，同时粤港澳大湾区多个城市的房地产贷款政策也持续收紧，预计短期内房地产市场将呈理性回归趋势。展望2021年，在房地产调控政策有所收紧的预期下，粤港澳大湾区整体成交将呈量价平稳趋势，但区域市场分化仍将延续。
中指研究院主笔分析师：陈雪强，童晓玲，高妍，殷传强，魏云静
