[摘要] 9月15日，青岛对现行房地产相关政策进行适度调整优化。
9月15日，青岛对现行房地产相关政策进行适度调整优化。本轮调整政策一出，引发热烈讨论.多位市民认为市场热度将提升，买房、换房机会都不错，也有市民表示首付、后续还贷压力大，对此，有的业内人士分析市场活跃度将进一步提升，李沧、老四方、崂山区域等地楼盘将迎来好机遇。
政策
新房限购区域调整 外地居民限购条件放松
9月15日，青岛市住房和城乡建设局官微发布消息：为贯彻落实党中央、国务院关于统筹疫情防控和经济社会发展决策部署，坚持“房住不炒”定位，进一步支持刚性和改善性住房需求，结合岛城房地产市场实际，对现行房地产相关政策进行适度调整优化。一、继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。二、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。
对比6月3日青岛发布的调整政策，本轮调整，新房的限购范围缩小到市南和老市北，之前的限购范围是市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域；非本市户籍居民家庭在限购区的购房条件缩短为居住满半年，之前的政策要求在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
市场
有中介称“迎来最好的时机” 外地购房者纷纷咨询
青岛限购政策调整消息一出，立即在市民中引发激烈讨论。
“我那套学区房挂了好长时间一直没卖出去，就想卖了这套好再买一套，限购政策放松后，估计会加速我这套房子的出手！”市民王女士表示，政策出台，让她信心倍增。
同样有购房打算的刘先生对政策的出台也很激动，“我们名下有两套房了，之前限购，无法再购买，其实我们还想再买一套小房子给父母住，这样老家的父母也能来安享晚年。”但让刘先生有些纠结的是，不知道后续的信贷政策如何调整，如果公积金贷款政策能进一步放松，那就更好了。
但也有购房者对新政出台持观望态度，他们认为目前楼市环境、信贷政策等确实是购房好时机，但纠结于后期还贷的巨大压力，让他们不敢随意出手。
限购政策的调整也“刺激”了很多房产经纪人。“这两年楼市环境下行，目前来看，这轮放开限购，加上之前优厚的信贷，我认为，大家迎来了最好的购房时机。”一位房产经纪人分析，随着政策放开，青岛将迎来更多外地购房者。
另外，被限购政策积压的一些需求将集中释放，估计市场将会有一轮大的波动。“15日政策官宣后，很多购房者来咨询，但碍于天气原因，没来门店详细了解。”崂山区一家中介的负责人告诉记者，咨询的人中还有不少外地购房者，“北京的一位女士问我，青岛未来哪些片区有潜力，表达了购房意向，还表示想来看看。”
除了很多房产经纪人频频推介新政策，一些房企也开始根据新政调整宣传策略。
岛城一家知名本土房企，在新政出炉之机，直接打出宣传广告。“老四方、李沧、崂山等本来限购区域的楼盘，我认为都迎来了不错的机会。”一位房企从业者分析，当时被限购压制的需求或将释放，他们要抓住本次机会。
业内
有利于激活李沧等地的购房需求 吸引更多外地人来青发展
业内人士对本轮政策调整，有何看法？
卓易数据分析，此次放松是针对青岛地方市场实际情况做出的精细化调整，新政后青岛的限购区域就只有市南区和老市北，市南土地开发饱和在售项目少；
老市北区在售项目流速较快，市场层面较为积极，所以仍执行限购。
而李沧、老四方以及崂山区是青岛城市更新的重点片区、未来市场供应的重点，市场压力大，市场需要释放更多需求和信心。
非青岛户籍青岛购房居住满半年，半年的时间差几乎都等于放开，有利于新青岛人快速安家青岛。
多胎家庭可限购区域内多购一套，是与生育政策的灵活结合。
此次趁着金九放松政策，各地纷纷推出放松新政，政策持续优化，政策面对楼市频繁释放积极信号，或有效实现去存量。
青岛房产网红天团特邀专家张斌分析，本次是一个全方位的解除限制性政策的调整。
虽然，市南、原市北区在限购范围内，但市南大多是高端房产而且占比小，对市场影响并不大；
原市北区域，目前无论新房、二手房都是当下青岛楼市成交较活跃的区域之一，此举不想集中购买扰动市场，实际还是有意的引导人口合理的布局，向外围流动、向新区流动。
“青岛楼市观察人”认为，新房限购区域的调整，有利于激活四方、李沧区、崂山区的新房改善性需求，实现从中心向外围市场的次递回暖。
而对非本市户籍居民家庭限购条件的放松，这有利于中心城区吸纳新增人口，优化中心城区人口的年龄结构，与青岛推进的城市更新和城市建设三年攻坚行动吻合。
贝壳找房青岛站市场负责人陈晶分析，本轮楼市新政的发布，可以看出“房住不炒”的定位坚定，同时，结合青岛房产市场的实际情况，对现行政策做出了适度优化。
本次调整放松了部分区域新建商品房购房限制，另外也对主城主要区域进行了限定规范，此举也保证了各区域市场成交平衡稳定。
新政特别关注二孩、三孩家庭，满足一部分“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求，提高居住幸福感。
此外，支持并促进人才引进，吸引和带动更多外地人才来青发展，加之二手房带押过户等政策陆续落地执行，从需求和供给侧进行调控，能够增强市场活力，有利于保持和促进青岛房产市场良性循环和健康发展。
还有多位业内从业者认为，限购放开后，关键还要看后续信贷政策如何跟进。
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回顾青岛11年 限购政策变迁史
9月15日，青岛再次对现行房地产相关政策进行适度调整优化，限购区域调整。
记者梳理发现，从2011年1月31日首次发布限购政策，青岛楼市限购政策已走过11年。
11年来，“加码”与“放松”如影随形，轮番上演。
发轫于上世纪90年代末的住房商品化改革，开启了商品房经济的扩张年代，回望房地产市场20多年的跌宕起伏之路，地产“造富神话”渐行渐远，“房住不炒”的定位深入人心。
本轮限购始于5年前 今年6月3日开始放松
记者梳理发现，青岛此前楼市限购政策已施行5年多，期间经历多次“加码”，政策整体趋紧。
2017年3月15日，青岛市发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，打响了本轮限购“第一枪”，限购范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区。
半个月后，青岛进一步发布通知，明确了“认房又认贷”的贷款政策和满两年后才可上市交易的限售政策。
2017年4月7日，青岛市又对3月份楼市新政进行了解读，明确了不同类型住房上市交易年限的问题。
一年后的2018年4月18日，青岛继续对相关楼市政策进行优化调整，贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。
两天后，青岛市即对楼市“4·18新政”进行了细则解读，从政策界定、购房资格等方面进行了详细阐释。
直到今年6月3日，市住房和城乡建设局发文，适度调整优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性住房需求，调整住房限购区域范围。
住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。
今年9月15日，青岛再次对现行房地产相关政策进行适度调整优化。
2011年青岛启动限购 42个月后放开政策
回顾青岛楼市限购之路，始于11年前的2011年1月31日，原青岛市国土资源和房屋管理局发布的《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
这次政策调整的大背景是“史上最严厉的调控政策”的出炉——2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）。
2013年3月，青岛市人民政府办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》，出台了五条房地产调控措施，确定了2013年度青岛市房价控制目标为：本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。
42个月后的2014年8月1日，原青岛国土资源和房屋管理局官方微博发布消息，为支持刚性需求，稳控房价水平，降低库存幅度，逐步回归市场，促进本市房地产市场持续平稳、健康发展，自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；
对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。
顺势而为放松限购 市场回暖仍需时间
从2011年楼市限购出炉到2014年房价回调，楼市遇冷，全国各地大中城市纷纷放松限购，青岛顺势而为，放松限购政策。
随着2016年国内一二线城市房价上涨，青岛出现“蓝光地王”这一标志性事件，房价“扶摇直上”，青岛在2017年初重启限购政策，并在2018年加码限购，全国多地限购政策趋紧，青岛楼市逐渐降温。
去年以来，楼市大环境持续下行，全国多地限购政策持续放松，青岛顺势而为，放松限购政策。
近年来，经过多年的楼市调控，“房住不炒”的定位深入人心，受到疫情以及经济周期等多重因素的影响，城市定位高低及内部板块不同，房价走势迥异，这对房地产投资的要求越来越高，往常的地产“造富神话”恐难再轻易上演。
5年后的今天，青岛陆续放松楼市限购政策，业内人士介绍，房地产市场回暖仍需要一段时间，能否延续上一波房地产行情，仍有待观察和考验。
半岛全媒体记者 郭振亮 于红靓 刘玉凡
