[摘要] 11月28日,证监会发射“第三支箭”,时隔12年后,房企股权融资再被支持。不到一个月的时间,地产金融“三箭齐发”,房企融资环境迎来实质性转机。
近日,前往李沧区和达·和山咨询项目的市民络绎不绝。
11月28日,证监会发射“第三支箭”,时隔12年后,房企股权融资再被支持。不到一个月的时间,地产金融“三箭齐发”,房企融资环境迎来实质性转机。业内人士认为,进入12月,本就是岛城楼市销售淡季,叠加疫情影响,市场依旧承压。但最近房地产政策不断释放,从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶、到“第三支箭”股权融资松绑层层突破,政策支撑下市场信心正在逐步恢复。
地产“三支箭”齐发 房企融资环境持续改善
对需求端给予空前的支持后,监管部门正在房地产融资端迅速发力。
11月28日,证监会表示,即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。其中,股权融资的“破冰”,被业内人士称为“第三支箭”。
据悉,上市房企再融资暂停于12年前,“第三支箭”落地,房企再融资开闸,被市场解读为“重磅利好”。不过,在文件中,证监会也明确对房企的股权融资进行了一定的限制。其中提及,上市募集的资金,可以用来购买涉房资产,用以补充流动资金、偿还债务等,但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。也就是说,房企从外面融进来的钱,虽然不影响他们的负债率,但只能用来度过眼前的流动性逆境,并不能用于业务扩张。至此,支持房地产企业合理融资需求的“三支箭”均已全部落地。所谓“三支箭”,具体来说,第一支箭是信贷支持,第二支箭是民营企业债券融资支持工具,第三支箭是民营企业股权融资支持工具。
短短不到一个月时间,地产金融“三箭齐发”,民营房企融资环境迎来实质性转机。信贷方面,11月23日国有大行与优质房企签订合作协议。其中,交行为万科、美的置业分别提供1000亿元、200亿元意向性授信;中行为万科提供1000亿元意向性授信;工行为龙湖、碧桂园提供数百亿元意向性授信;农行与万科、龙湖、华润、中海、金地共5家房企签署银企战略合作协议。债券方面,11月23日扩容首批民营房企落地。中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函,拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。股权方面,据悉已有福星股份、世茂股份、华夏幸福、大名城、北新路桥、新湖中宝、天地源等7家上市公司发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告,拟向特定投资者定增募资。
房地产行业融资的最低谷,已经过去。中指青岛研究院总经理袁彬彬认为,“三支箭”中,允许上市房企的非公开方式融资,这一做法表现得更为灵活,从融资成本来说也是最低的。
“三箭齐发”之后,对房企融资而言无疑具有正面促进作用。这意味着,此前为房企融资所设置的条框以及门槛,在可操作性上已几乎不存在障碍,房地产行业整体融资收紧的现状将有所缓解,部分民营房企的流动性问题也将得到一定程度的解决。
有专家认为,从融资流向上看,政策是有选择性的,当前主要向经营正常的优质房企蔓延;从资金用途看,主要监管用于保交楼、基础配套设施和保障性租赁住房建设;从落地效果看,签约授信、支持到拿到真金白银仍需过程审核,因此最终的落地效果仍有待观察,短期信号意义更加明显。从供给端来讲,已达成融资协议的部分品牌房企在青岛已深耕多年,其融资端的改善,势必对其工程进度、按期按质交房起到托举作用,与今年因资金原因供应大幅收缩相比,预计未来供应节奏将逐步回归正常,楼市优先迎来供应端的回暖。
市场信心稳步恢复 高端住宅压舱年末楼市
三箭齐发,对修复岛城楼市需求端购买信心起到一定积极作用,料将与前期政策形成合力,共同推动楼市向正向循环逐步迈进。信心的修复不代表需求的积极释放,经过此轮低谷周期,购房者会更加理性的看待买房,在房住不炒的大背景下,品质改善将成为购房主力。
据统计,11月青岛新房签约6246套、约73.71万平方米,总金额约113.48亿元,同比分别下滑33.6%、33.1%和31.9%;环比同样呈现不同程度的下滑,下滑幅度在20%左右。11月签约均价降至15396元/平方米。
在11月项目销售金额榜前十项目中,前五是崂山的项目:海信君澜项目以4.19亿元夺得销售金额榜第一;大云谷金茂府排在第二,实现销售金额2.35亿元;第三名为海信依云小镇项目,销售金额2.19亿元;银丰·玖玺城排在第四,销售金额2.01亿元;海曙云霞排在第五,销售金额1.84亿元。从热销项目可以看出,总价在500万元以上的高端住宅,正成为青岛楼市年末成交的压舱石。
克而瑞监测数据,青岛今年前10个月新房成交中,总价在700万元以下的房源,成交套数比去年下滑27%-33%,总价700-800万元跌幅收窄到20%,总价800万元以上的跌幅仅为5%。这反映出越是总价高的住宅,受当下市场波动影响越小,高端住宅成为高净值人群的“刚需”。
物以稀为贵,是亘古不变的真理。具体到买房,买入稀缺性强的城市核心区房产可谓价值最为稳定。在今年集中土拍中,就透露了这样一个强烈的信号:处在核心地段和拥有稀缺资源的地块非常抢手。其中,在第三次集中土拍中,位于崂山区松岭路以东、金岭美地小区以西、仙霞岭路以北、银川东路以南地块达到最高限价,触发熔断,转入线下竞品质环节,最终被银丰竞得,折合楼面价14907元/平方米成交,溢价率15%。
供给端方面,稀缺地块成交异常火爆;需求端方面,有着显著地理位置优势的产品自然就成为整个高端市场的抢手货。以东李世园片区为例,据卓易数据统计,整个东李世园板块近3年成交的3000多套房子中,成交户型套均面积132.8平方米,已经超越市北浮山后成交的套均面积,成为名副其实的高端住宅市场高地,吸引了众多高端改善类需求的目光。这其中,有着城市山居属性的低密度住宅更是成为改善客群的首选。
据地处世园片区的低密度住宅项目和达·和山营销经理介绍,该项目预计年底开盘,11月份以来,该项目售楼处周末每天到访客户有时破百组,非周末到访客户每天在四十组左右。“世园板块三面环山、交通路网便捷,再叠加1.3低容积率和大平层洋房户型设计,是项目吸引改善客群前来咨询的主要因素。”
