[摘要] 2024年,房地产市场走向如何?行业还有哪些新的机会?

2023年,房地产市场底部调整。

行业销售表现为“前高中低后稳”,整体规模继续下滑。在政策四箭齐发促稳定的背景下,房地产市场出现一些积极的变化。一二手房总需求稳定,北京、上海、杭州和成都楼市仍保持一定热度。

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2024年,房地产市场走向如何?行业还有哪些新的机会?

值此春节辞旧迎新的关键节点,“丁祖昱评楼市”编辑部推出春节系列策划——2024楼市前瞻,涉及政策、行业、产品、融资、物管、租赁、康养等方面重要内容,对2024年乃至未来三年楼市进行趋势性研判。

本篇聚焦2024年政策走向。

2023年年底有两个重磅会议,均定调2024年房地产政策走向。

一个是全国住房城乡建设工作会议。在坚持“房住不炒”的定位下,明确两件事:一是稳定房地产市场,二是构建房地产新发展模式。

另一个是中央经济工作会议,强调积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。

两个大会议的共性在于三个方面,即稳市场、化风险、构建房地产发展新模式。无论是中央还是地方政策,将围绕以上几个方面内容展开。

2024年伊始,政策转向积极。

1月12日,住建部和金监局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,精准支持房地产项目合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。

1月26日,住建部召开城市房地产融资协调机制部署会,会上强调抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单,同时,适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,加快构建房地产发展新模式,要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。

这为地方调整限购政策提供了有力支撑。

1月27日,一线城市广州放开120平方米以上住宅限购,紧接着1月30日,上海放开外环以外非户籍单身人士购房限制,2月6日,北京消了通州区“双限购”,2月7日,深圳落户即可买房”、非深户籍社保5改3。(详见:一线城市春节前限购集体松绑,深圳力度最大北上仍较严)

二线城市苏州更为彻底,六大区全面放开一手房、二手房限购。

至此,各地政策的优化调整力度预期被进一步强化。

2024年,房地产政策宽松主基调不变,中央层面房地产政策有望从三方面发力。

首先,“三大工程”建设将成为推动构建房地产发展新模式的重要抓手。

具体来看,保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革和房地产发展新模式的重要内容。推进“三大工程”,首要问题是“钱从哪里来”,预计2024年,中央将加大对“三大工程”金融支持力度,譬如由央行投放补充抵押贷款,为其提供中长期低成本资金,解决资金这一主要掣肘,“三大工程”项目有望加速落地。

第二,进一步从供给端加强金融支持,“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。

这一点已经在1月中旬住建部、金监总局联合发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中有所体现。从建立融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障四方面展开,精准支持房地产项目合理融资需求。目前南宁、重庆、四川成都、陕西西安、山东青岛等在内的多个城市首批房地产融资“白名单”已出炉。

第三,下调住房交易税费,稳需求进而稳市场。例如购买家庭唯一住房或改善住房,减征免征契税,再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限。

一线及部分强二线城市调控政策尚有进一步优化的空间。

一线城市精细化调整还将继续。自1月27日至2月7日,在不足半个月的时间,4个一线城市均已出台放松限购政策。但对比4个一线城市调整政策来看,北京和上海限购仍比较严格,在限购政策松绑上比较谨慎,仍具备较大优化调整空间。

例如对于远郊区域调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民套数限制,放宽法拍房、离婚购房限制,调降落户门槛等,再比如下调各类交易税费征免年限。

二线城市“应放尽放”,杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等城市调控政策仍有进一步优化空间,未来大概率进一步调整,比如全面放开限购、限售,下调商贷首付比例至国家规定的下限,放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。

其余二三线城市限制性政策基本已经全面解除,剩余可优化的政策主要有限贷套数认定,比如进一步放宽至认贷不认房,多孩家庭买两套仍可享首套信贷优惠,公积金政策在流动性充裕的情况下可以考虑提高可贷额度、放开“商转公”,实行商业贷款贴息等。

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当前楼市政策像极了2014年,彼时楼市处于低谷期,有42城陆续取消限购,仅北上广深三亚等城市仍在执行限购。但今时不同往日,房地产市场环境已发生根本转变,行业规模基本见顶,政策解绑很难再现V型反转行情。

2024年以来,新一轮政策松绑的序幕拉开,楼市调控政策正在加速落地。随着一线城市差别化调整限购政策,地方政策优化调整的力度预期将进一步强化。

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