[摘要] 随着房地产市场供需形势逆转，土地市场自2021年开始遭遇冲击，供需规模、土地收金连年下滑。
中房网讯（刘敏／文）随着房地产市场供需形势逆转，土地市场自2021年开始遭遇冲击，供需规模、土地收金连年下滑。
2024年上半年，土地市场供需两弱特征延续，整体偏冷与局部火热并存。同时，房企拿地更加聚焦，国央企及地方城投仍在担当两大拿地主力，仅有少数地区本土民企活跃度尚可。
上半年供需全面缩水
诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年土地成交规划建筑面积11511．1万㎡，同比下跌36．8％，较去年下半年下跌75．3％；成交楼面价为4893元／㎡，同比下跌17．1％，较2023下半年小幅上涨6．7％。
从成交规模来看，在2月份降至低点，单月成交规模仅1267万㎡，自3月份起逐步上升但处于“低位慢推进”状态。价格方面大致呈现“N”字型走势，波动明显。2月和6月价格达到高点，成交楼面价均超过6500元／㎡；1月和5月价格为年内低点，大致在3700元／㎡水平。
从城市供需来看，各线城市上半年供需规模全线“缩水”。其中，三四线城市土地供应、成交规模较去年同期缩减幅度相对较小，同比分别下降38．8％和34．1％；一二线成交同比降幅分别为39．1％和45．9％。
不过，上半年一线城市在高价地频频涌现下，成交楼面价坚挺上行，环比涨超15％，同比增长7．7％；二线城市也有上行迹象，成交楼面价较去年下半年小幅增长5．4％，但不及去年同期水平；三四线成交楼面价同环比均下跌约20％。对此，报告认为，一二线城市表现好于三四线，与房企拿地聚焦核心板块或脱不开关系。
从土地收金情况看，上半年全国土地收金同比缩减近半，总体表现不及预期。
报告显示，上半年全国土地成交金额为5633．9亿元，较去年下半年下降73．6％，较去年同期下降47．6％。从土地出让金TOP20城市榜单来看，重点一二线城市收金排行更为靠前。其中，北京以土地出让金783．7亿元位居全国首位，杭州以660．8亿元位居第二，上海则以441亿元位居第三。
局部区域点状火热
从市场热度来看，稍有起色。上半年平均溢价率低位微升，流拍率高位微降。
报告显示，上半年全国土地平均溢价率为4．17％，同比下降2．24％，较去年下半年上升0．63％；流拍率为14．25％，同比下降0．75％，较去年下半年下降1．23％。
从月份来看，溢价率大致呈现“先升后降再企稳”的走势，土拍热度恢复波折缓慢。在优质地块频推以及房企补仓情绪阶段性回升下，3月份溢价率达年内小高峰，为6．06％，随后连续2月下降，5月份溢价率降至最低1．92％，6月低位微升至2．09％。流拍率改善迹象则相对明显，年内基本呈“震荡下行”走势，二季度较一季度加速改善，6月份流拍率降至新低，仅为5．78％。
另一方面，各线城市溢价率水平均不及去年同期。数据显示，上半年一线城市平均溢价率4．28％，较去年同期下降3．2％，较去年下半年下降1．15％；二线城市溢价率4．72％，同比下降1．3％，环比上升1．44％；三四线城市溢价率3．11％，同比下降3．15％，环比上升0．08％。流拍率方面，各线城市流拍率均价去年同期有所下降，二线改善迹象更为明显，同环比均现下滑态势，一线和三四线城市则流拍率高于去年下半年。
值得注意的是，仍有像成都、武汉、合肥、厦门、长沙等城市土拍呈现阶段性火热局面。其中，合肥一季度土拍平均溢价率达27．5％，诞生了新的单价、楼面价地王；成都、杭州等城市在限购全面取消等利好下，上半年尤其是一季度土地成交热度明显高涨。
房企投资收紧，拿地格局未变
企业方面，上半年房企资金持续承压，加之市场预期不足，房企更加倾向，总体拿地金额进一步下滑。
监测数据显示，上半年100家房企总权益拿地金额为1731亿元，同比下降57．21％，较去年下半年下降68．81％，总权益拿地金额创近年来新低。
同时，房企拿地更加聚焦一二线城市，三四线城市拿地金额占比持续缩小。根据报告，二线城市拿地份额持续最大且进一步上升，上半年占比达56．9％，较去年下半年上升6％；一线城市基本稳定，占比为39．2％，较去年下半年小幅回落1．6％，但仍明显高于2021年以前水平；三四线城市占比显著缩小至3．9％，较去年下半年下降4．5％，创2018年以来新低。
此外，上半年房企拿地格局未变，国央企及城投平台持续担当两大主力，不过节奏发生轻微改变，民营房企占比略有提升。数据显示，上半年国央企权益拿地金额占比40％，较2023年持平，代表企业有建发、华润、中海以及中建系等。地方城投权益拿地金额占比由上年44％降至42％，但整体占比仍然处于略微领先地位。
民营房企占比由2023年16％升至18％，代表企业有绿城、龙湖等品牌民企，及滨江集团、大华集团等为代表的区域优质民企。
诸葛数据研究中心预计，下半年土地市场整体热度将延续低温运行，房企拿地持续谨慎态度，但不乏核心一二线城市的优质地块仍现火热局面。
