[摘要] 从中央到地方，一系列宽松措施加速出台，为房地产市场送上了政策大礼包。
中房网讯 （亚晨／文）“十一”长假前，从中央到地方，一系列宽松措施加速出台，为房地产市场送上了政策大礼包。
9月29日晚间，四项金融措施接连发布。同日，住建部召开会议研究部署贯彻落实中央精神，明确提出支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
当日晚间，上海、广州和深圳三个城市相继出台政策优化措施，促进房地产市场平稳健康发展。
金融政策“四箭齐发”
具体来看，四项金融政策分别对个人房贷利率定价机制、个人住房贷款最低首付款比例和保障性住房再贷款政策进行了优化，并延长了部分房地产金融政策期限。
一、优化个人房贷利率定价机制。根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，主要进行了以下优化：
一是，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
二是，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
同时，市场利率定价自律机制发布倡议（以下称《倡议》），要求各商业银行抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则。
《倡议》称，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于－30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于－30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。此外，鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
上述金融政策发布后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行相继发布公告称，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
二、优化个人住房贷款最低首付款比例。根据人民银行和金融监管总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15％。在全国统一的最低首付款比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。
三、优化保障性住房再贷款政策。中国人民银行办公厅发布关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知，决定对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60％提升到100％。
四、延长部分房地产金融政策期限。中国人民银行国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知明确，将原“金融16条”中存量融资合理展期政策、经营性物业贷款政策的适用期限延长至2026年12月31日。
整体来看，存量房贷利率的调整，在减轻购房群体房贷负担的同时，还可以有效遏制提前还贷潮。同时，二套房首付比例的下调，有助于一二手房置换链条的打通流转，进一步助力市场企稳回暖。
另一方面，保障性住房再贷款的央行出资比例由60％提高到100％后，既能够节约该笔贷款的负债成本，还可以提高对于银行发放贷款的激励。而部分房地产金融政策的延期，也意味着将加大房地产开发贷款投放，有助于进一步盘活房企存量资产，改善房企现金流。从保交楼和风险化解角度，促进房地产市场平稳健康发展。
沪穗深优化限购
另外值得注意的是，上海、广州和深圳三个城市同日出台政策，优化房地产限购措施。
9月29日晚间，上海市住建委、房管局、财政局、税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发通知明确，调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七项政策措施，并于2024年10月1日起施行。
上海也是中央政治局会后，一线城市中第一个调整限购政策的城市。
政策明确，将非沪籍居民以及单身人士购买外环外住房的社保或个税年限，从目前＂满3年＂调整为＂满1年＂；对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇；并对在临港新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策基础上，可在新片区增购1套住房。
在住房信贷政策方面，落实降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出；并将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15％。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25％；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20％。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
同时，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
紧跟上海步伐的广州，明确提出取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策。至此，广州也成为一线城市中首个退出限购政策的城市。
深圳方面，则实行优化分区住房限购政策。深圳本市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房；非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，缴交社保或个税年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，取消缴交社保或个税年限要求（此前为1年）。有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房；深汕特别合作区按照其现行政策执行。
深圳同时取消商品住房和商务公寓转让限制，优化商品住房和商务公寓价格备案流程。并将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。
在优化个人住房贷款政策方面，深圳首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15％，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20％；购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策；有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策；深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15％，取消利率下限。
业内分析认为，当前购房政策整体进入宽松期。“十一”长假前出台一系列优化政策，有利于引导购房者看房意愿，有助于推动房地产市场预期修复。预计长假后，全国各地购房政策调整优化的节奏会加快，从而更好地促进市场活跃程度。
