[摘要] 业主委员会组建难、共有部分经营收益管理不规范等问题有了“更优解” 。
针对业主大会召开难、换届难
《条例》明确，业主委员会成员人数不足总数二分之一时，由镇街组织召开业主大会，重新选举业主委员会；业主委员会任期届满九十日前，由镇街组织成立业主委员会换届小组。《条例》创新赋予了筹备组除了承担筹备成立业主大会、选举业主委员会职责之外，还可以组织业主依法对物业管理区域的重大事项进行共同决定并实施的职能，在一定程度上填补了业主委员会缺失的空白
物业小区“钱袋子”怎么监管
《条例》对物业企业代为收取业主共有收益进行了规定，进一步明确前期物业服务企业代为收取业主共有部分经营收益的，应单独列账管理、定期公示；业主对共有部分经营收益收支情况有异议时，可以要求查询有关财务账簿，管理规约约定或者业主大会决定对收支情况进行审计的，业主委员会、物业服务人应当配合
住宅小区是群众居住生活的主要场所，物业服务质量直接关系群众切身利益。10月18日下午，市政府新闻办召开新闻发布会，介绍《青岛市物业管理条例》修改相关情况。据悉，新修改的《青岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）已经山东省人大常委会批准于2024年9月26日起施行。
记者在发布会上了解到，修改后的《条例》，“靶向施治”解决了一些物业管理领域难题。
在加强党对物业管理工作的领导上，明确物业管理实行党委领导下的业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则，发挥党建引领作用，建立健全党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的工作机制，明确筹备组中的业主代表可以由社区党组织推荐产生。
针对工作中发现的物业服务人损害业主合法权益违法行为，新增了三项处罚规定，包括物业服务人未按照规定公示、更新有关信息，采取不合理甚至违法方式催收物业费以及未及时制止报告违反消防安全法律法规行为。通过新增罚则，进一步强化物业服务人法律责任落实，促进物业服务质量提升。
针对业主大会召开难、换届难这两个“难题”，《条例》压实了镇街在业主自治建设中的监督指导责任，进一步明确，业主委员会成员人数不足总数二分之一时，由镇街组织召开业主大会，重新选举业主委员会；业主委员会任期届满九十日前，由镇街组织成立业主委员会换届小组；业主委员会应当自换届小组成立后十日内，将其保管的属于业主大会所有的文件、财物全部移交换届小组，换届小组再移交给新一届业主委员会。业主大会议事规则应当就业主委员会的工作规则依法作出规定。《条例》还创新赋予了筹备组除了承担筹备成立业主大会、选举业主委员会职责之外，还可以组织业主依法对物业管理区域的重大事项进行共同决定并实施的职能，在一定程度上填补了业主委员会缺失的空白。
房屋专项维修资金交纳时间节点和应急使用关系市民能否安居。《条例》规定，商品房房屋专项维修资金应当在办理房屋交易合同网签时足额交纳，购买公有住房的购房人应当在签订公有住房出售合同时按照规定一并交纳房屋专项维修资金，物业主管部门应当会同住房城乡建设等部门共同做好房屋专项维修资金收交工作；物业管理区域内共有部分发生危及人身安全、房屋使用安全、公共安全等紧急情形的，可以按照规定程序申请使用房屋专项维修资金进行应急维修、更新和改造。
物业小区的“钱袋子”应该怎么监管？《条例》也对物业企业代为收取业主共有收益进行了规定，进一步明确前期物业服务企业代为收取业主共有部分经营收益的，应单独列账管理、定期公示；业主对共有部分经营收益收支情况有异议时，可以要求查询有关财务账簿，管理规约约定或者业主大会决定对收支情况进行审计的，业主委员会、物业服务人应当配合。
据介绍，青岛市城市管理局已经连续两年开展物业服务提升整治行动，攻坚整治332个重点小区。通过平台赋能，全市已有1143家物业服务企业、4037个物业项目公开公示小区服务内容、收费标准、投诉渠道等相关信息，500多个小区线上表决小区公共事项，238个业委会开立业主共有资金账户。今年以来，全市新成立业委会812个，业委会组建率较去年年底提高26个百分点，业委会党组织覆盖率达98％。
青岛日报／观海新闻记者贾臻
