[摘要] 相比较竞争饱和的住宅市场，房企在商业领域的竞争仍处蓝海。
2021年，在经济下行趋势不减、消费复苏乏力的背景下，商业地产的迭代却从未停步。从消费业态的分化上看，传统消费低迷，新型消费火热；从新入市项目看，产品打造更为精彩，业态布局更为丰富。房企更是在巨大压力下，纷纷将商业作为跨越周期的第二曲线。展望未来，从当前商业项目的渗透率来估计，商业仍有巨大的增长空间。相比较竞争饱和的住宅市场，房企在商业领域的竞争仍处蓝海。
传统业态低迷，新消费持续火热
2021年度，消费呈现出几个新的特征。
特征一，新业态开闭店比远高于传统业态。传统业态开闭店比普遍低于1，例如时尚配饰、美妆中标眼镜等均低于1，而餐饮全年开店关店率分别为21．3％、19．9％，为近年新低，非常不活跃。而新业态普遍在2以上，如汽车体验馆开店比高达5．58。
图：2021年1－11月累计开闭店比
图：2021年Q1－Q2餐饮累计开闭店率
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
特征二，大型商超遇冷，小型便利火爆。四大典型商超企业利润皆为负增长，永辉超市第三季度利润同比下滑224％，年内典型品牌商超开店量骤减，永辉、步步高等典型商超品牌2021Q3累计开店量相比2019年几近腰斩。而便利店2021年销售额3112亿元、门店数量达18．7亿元，规模持续增长，从品牌角度来看，以中石化、美宣为首的TOP10便利店品牌门店数量均持续增长。
2021年第三季度四大典型商超企业利润及同比情况
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图：2021年典型商超品牌累计开店量（家）
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2018－2021年便利店销售额及门店数量
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2019－2021年TOP10便利店品牌门店数量（个）
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特征三，美丽产业持续走高，高低两端增长迅猛。妆品收入逆势增长，超疫情前近3成，年内化妆品业态开店量居首，医疗美容规模超2000亿，增速15％，医美渗透率持续提高，2021年达3．6，发展空间巨大。
2019－2021年化妆品零售收入（亿元）
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2021年Q1－Q3全国购物中心业态新开店量（家）
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2019－2023年国内医疗美容行业规模及增速
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2009－2020年主要国家医疗美容渗透率（％）
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特殊四，奢侈品与快时尚两头火爆。年内快时尚行业大幅复苏，典型企业开店量显著增加，奢侈品销售额保持40％以上增长。中国奢侈品消费全球占比持续走高，2021年占比达25％，典型重奢购物中心销售额大幅高于疫情前。
2017－2021年Q3快时尚品牌新开店量（家）
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
2019H1－2021H1典型快时尚品牌开店量（家）
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2019－2021年中国境内奢侈品销售总额及增速
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
2017－2021年中国奢侈品消费规模及全球占比
2019－2021年典型重奢购物中心销售额（亿元）及增速（％）
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特征五，资本助推新旧消费更迭。在消费复苏乏力的背景下，新消费掀起热潮的原因之一是资本助推业态更迭，2021年年内融资事件、金额已与2019年持平，以海底捞为例，在资本助推消费业态的发展下，海底捞正在被新兴火锅品牌取代，大众点评火锅品牌5分评分占比中，成立3年内的新兴品牌占比16．8％。
2019－2021年融资事件数量及总金额
数据来源：国家统计局，克而瑞资管（CAIC）整理
2021年1－11月融资分布
数据来源：国家统计局，克而瑞资管（CAIC）整理
延期项目集中入市，致新开项目数量新高
2021年，我国商业营业用房新开工面积1．29亿平方米，同比大减28％；竣工面积0．61亿平，同比大减30％，疫情影响仍未消除。从整体走势来看，自2018年以来，商业营业用房新开工面积和竣工面积的均呈现收窄趋势，我国商业房地产市场逐渐由增量走向存量时代。
商业营业用房开工和竣工面积差值（万平方米）
数据来源：国家统计局，克而瑞资管（CAIC）整理
疫情影响使得商业开业周期延后，2020年未能开业项目集中在2021年抢开业，2021年计划新增、实际开业量及开业率均大幅上升，热点城市年内计划开业量远超疫情前，在消费复苏乏力的行业背景下，未来竞争将继续加剧。
2018－2021年全国计划开业项目个数及增速
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
2019－2021年实际开业面积及开业率
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
2021年新开项目中，5－10万方项目占比近4成。10万方以上大型项目占比近3成。5万方一下社区型项目占比有所提升，占比超2成。20万方以上超大型项目入市平稳，常年保持在5％左右。
2021年新增购物中心体量占比（％）
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
重点城市空置率持续走高，客流回暖乏力
主要消费型城市购物中心空置率持续走高，空置率均值由年初8．47％上升到10．1％。
九大城市购物中心空置率平均值（％）
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
2019－2021九大消费城市购物中心空置率（％）
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
同时，客流回暖率显示2021年Q3场日客流同比2020年Q3下降9％，同比2019年Q3更是下降28％，回暖乏力。
2021年场均日客流（人）及同比
数据来源：克而瑞资管（CAIC）整理
重点项目开业火爆，产品热点有所趋同
2021年大量网红项目入市，优秀新开商业品牌超400家，首店占比超40％，开业率超95％，开业首周日均客流超10万，首日营业额超1000万。各网红项目纷纷通过打造商业热点吸引客流。但不难发现商业热点主要集中在生态中庭、屋顶街区、多彩空间、复合文创、形象IP、城市市集、电竞文化、微醺空间、潮玩手办九个方面，趋同明显。
全国商业销售量跌价增，二线仍为成交主力
根据国家统计局数据，自2017年以来，商业营业用房销售面积不断缩减，2020年开始跌破1亿平方米量级。2021年销量成交面积及总额依然持续下行，交均价整体有所上涨。
商业营业用房销售面积情况
数据来源：国家统计局，克而瑞资管（CAIC）整理
从城市经济基本面，产业发展和人口流动等多个维度，克而瑞对全国72个城市的销售型商业地产进行了监测。72个重点城市2018－2021年市场供求连续4年下滑，2021年成交量止跌回升，均价缓慢恢复，仍未完全摆脱疫情影响。
72城商业供求量价（万平、元／平）
数据来源：国家统计局，克而瑞资管（CAIC）整理
备注：72城名单包括北京、常德、常熟、常州、郴州、成都、大连、东莞、东营、佛山、福州、广州、贵阳、海口、杭州、合肥、湖州、淮安、惠州、济南、建德、江阴、晋江、昆明、昆山、廊坊、丽水、洛阳、南京、南宁、宁波、青岛、清远、衢州、泉州、厦门、汕头、上海、韶关、绍兴、深圳、沈阳、苏州、太仓、太原、泰州、天津、桐庐、温州、无锡、芜湖、武汉、西安、西宁、香河、徐州、烟台、盐城、宜兴、岳阳、张家港、漳州、长春、长沙、肇庆、镇江、郑州、中山、重庆、舟山、珠海、淄博，下同
从72城整体情况来看，一二三四线城市成交格局未变，一线城市成交量贡献度常年位于8％以下，二线城市成交量贡献度常年位于60％以下，三四线城市则常年位于40％以下。
2017－2021年72城分能级销售面积（万平方米）
数据来源：国家统计局，克而瑞资管（CAIC）整理
分区域来看，各区域成交结构分化明显：长三角整体基本面较好，热度轮动传导作用较强，二三线城市能够保持韧性；环渤海热度聚焦二线城市，三四线多年保持低位徘徊；珠三角二三线城市点状高热，福州厦门有所恢复，海口南宁持续回落；中西部二线城市一骑绝尘，三四线消费力不足。
表：2017－2021年72城商业成交面积（万平方米）
数据来源：CAIC整理
商业类ABS发行量微增，北上资产占比接近4成
商业作为存量资产发行ABS产品的主力业态，发行规模较20年略有增加，总体变化不大。商业项目发行ABS产品总规模达572亿元，占比由20年的46％微涨至47％。
近年商业项目资产证券化规模（亿元）与占比
数据来源：公开资料，克而瑞资管（CAIC）整理
从城市分布来看，消费层级较高、消费较好的北京、上海等一线城市资产是商业类资产证券化的绝对主力，北上资产合计发行证券化产品规模近200亿，占比约为总量的三分之一。
商业类资产证券化产品底层资产城市分布排行TOP10
数据来源：公开资料，克而瑞资管（CAIC）整理
房企商业持续扩容，经营模式逐渐成熟
CAIC重点监测的38家企业中，有持有零售商业业务的17家。经统计，截止2021年这17家上市房企已开业零售商业项目数量已达961家。2021年新开商业数量井喷，同比2020年大增27％，同比2019年大增43％。
2003－2021年典型房企新开商业项目数量（个，％）
备注：典型企业包括宝龙、大悦城、华润、佳兆业、金地、金茂、金融街、龙湖、融创、世茂、太古、万达、新城、星盛、旭辉、阳光城、中骏，下同
数据来源：公开资料，克而瑞资管（CAIC）整理
2021年成交量有所恢复，达到529万㎡，成交金额达到1100亿元，超过2020年，成交均价基本和去年持平，20793元／㎡。
2019－2021年上市房企商业成交量价
数据来源：CAIC商办数据
规模扩张的同时，典型房企的经营模式已经形成。
表：典型房企特色模式
数据来源：公开资料，克而瑞资管（CAIC）整理
但从经营能否覆盖成本的角度，绝大多数房企商业的经营仍需住宅主业输血。从下图可见，仅有大悦城做到了成本覆盖，其余企业商业总收入均无法覆盖拿地成本。当前房企的零售商业业务还无法真正独立需要住宅主业的“输血”。
图：2018－2021年典型房企商业拿地权益金额与商业总收入情况
数据来源：企业年报，克而瑞资管（CAIC）整理
