[摘要] 业内人士认为，监管鼓励金融机构通过稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度等为房地产并购营造良好的融资环境，助力化解房地产市场风险。
记者2月17日从兴业银行获悉，根据市场需求和业务发展需要，该行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。记者注意到，近期，平安银行、浦发银行等均启动了房地产并购主题债券的发行，与此同时，招商银行也与多家房企达成战略合作，拟为地产并购相关业务提供综合金融服务。
业内人士认为，监管鼓励金融机构通过稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度等为房地产并购营造良好的融资环境，助力化解房地产市场风险。与此同时，全国性商品房预售资金监管规范化等政策的落地，也将在一定程度上缓解房企资金压力。
目前来看，房企合理融资需求得到满足，市场预期逐步好转。但应该认识到，房地产“去金融化”大方向不会改变，房企高负债、高杠杆、高周转发展模式再无空间。
银行房地产并购主题债券陆续发行
兴业银行表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资＋融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。未来，将持续加强风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，充分发挥项目并购在防范化解房地产企业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用。
事实上，在此之前，平安银行也启动了首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。平安银行表示，将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，有效支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业结构优化。浦发银行日前也在银行间债券市场发布公告，于1月21日簿记发行房地产项目并购主题债券，本期债券规模为50亿元，期限为3年，募集资金用于房地产项目并购贷款投放。
除了通过发行相关主题债券的方式来专项募集资金，也有银行与房地产企业签署并购融资战略合作协议，支持相关房地产项目并购贷款投放。
今年1月25日，招商银行股份有限公司与房地产企业华润置地有限公司、下属公司华润万象生活有限公司分别签署并购融资战略合作协议，并购融资额度达230亿元。2月14日，招商银行与大悦城控股集团股份有限公司签署地产并购融资战略合作协议，在该框架协议中，招行将优先为大悦城提供地产并购相关的综合金融服务，专项融资额度为100亿元。
招商银行有关人士称，在确保项目合法合规的前提下，招商银行将加强投放力度，大力支持优质房地产企业对出险及压力房地产企业优质项目的并购投融资业务发展。
监管鼓励为房企项目并购提供金融服务
银行的上述举措正是为了响应监管的相关要求。去年12月，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）。《通知》从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解房地产市场风险、促进行业出清。
中国人民银行金融市场司司长邹澜此前在新闻发布会上表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。
“从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。”他说。
接近监管部门人士也强调，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。
华泰证券研究所研究员张继强表示，监管层政策鼓励房企项目承债式收并购，从目前来看，潜在标的将主要围绕在一线与强二线资质较优、原先就有国企参与合营联营、股权结构清晰的民营企业项目。对于优质房企尤其是国企，并购融资的新突破有望给其负债端适度“松绑”。对于出险企业，并购融资带来流动性改善的机会。
从目前来看，房企并购多呈现为单项重资产并购或优质轻资产并购。获得招行融资支持后，华润方面已经开启“买家”模式。在华润获得招商银行230亿元融资额度后，该资金将全部用于收并购业务。目前，已有华润万象生活10．6亿元并购禹洲物业、22．6亿元并购中南服务等两个项目落地。
房企合理资金需求正被满足
值得注意的是，除了并购贷款业务外，在加大债券融资支持力度方面，《通知》也明确，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
此前交易商协会举行房地产企业代表座谈会称，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具，用于并购项目或已售在建项目建设。1月27日，万科A在银行间市场发行了今年首期30亿元中期票据。据悉，此次发行利率为2．95％，主体和债项评级结果均为AAA，拟用于商品房项目建设。另外，招商蛇口2022年度第一期中期票据（并购）已于1月24日成功发行，注册金额累计为30亿元，注册额度有效期为2年。
业内人士表示，房企的合理资金需求正在得到满足，市场预期逐步改善。克而瑞研究中心报告显示，2022年1月，100家典型房企的融资总量929．46亿元，环比上升26％；从融资成本来看，1月100家典型房企新增债券类融资成本为4．53％，较2021年全年下降0．76个百分点。
另外，近日，住建部等相关部门下发了关于全国性的城市商品房预售资金监管相关意见。文件明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金可以由房企提取使用。有业内人士表示，此前有部分城市出现了对预售资金过度收紧的情况，上述政策加强了预售资金管理的规范性，提高了灵活性，有助于房企合理安排使用资金、稳健经营，是保持房企资金的适度流动性、引领行业走出低谷的重要措施。
业内人士表示，房企整体现金流将得到一定缓解，但房地产“去金融化”大方向不会改变，房企高负债、高杠杆、高周转发展模式再也没有空间，收缩规模成大势所趋。这也意味着，房企仍需主动发力，及早降低自身风险。
