[摘要] 2022年开年，全国土地市场在集中供地暂缓、疫情反复等诸多因素影响下，迎来了低开走势。
2022年开年，全国土地市场在集中供地暂缓、疫情反复等诸多因素影响下，迎来了低开走势。全国土地市场成交规模迎来周期性下滑，首月成交规模较去年同期“腰斩”，成交均价跌至2019年以来最低。而春节后首周，大部分城市的土地市场仍未正式恢复运转，供应和成交规模均处于近一年内低位。
虽然近期政策环境明显改善，但各能级城市成交量价均迎来了同环比下降的趋势，除个别城市市场回暖外，大部分城市的土地市场仍在遇冷，土地流拍现象较为严重。
在偿债压力下，房企处于无钱拿地状态，短期内谨慎的投资态度难以大幅度扭转，加之今年收并购机会增加，2022年土地市场将整体萧条。
01 | 供求规模环比双双大降
2022年1月全国土地市场供应建面周期性回落，CRIC统计数据显示，当月全国经营性土地供应总建筑面积仅为9485万平方米，环比下降39％。土地供应量是2019年以来最低的一个月。
集中供地之下，多个城市的土地供应节奏发生改变，1月份土地供应量明显不及以往同期。重点22城中，只有北京率先发布了2022年度第一批次商品住宅用地出让公告，值得注意的是，2022年首轮集中供地，北京进一步强化了现房销售预期，有9宗地需要竞现房销售，比例较2021年第三批明显增加。
从春节首周供应情况来看，供应规模较去年同期仍有较大差距，重点监测城市的土地总供应建面为447万平方米。
受季节性因素和集中供地阶段性“断供”的影响，1月全国土地市场成交规模环比大幅减少，同比去年同期也有明显的差距。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积仅为7851万平方米，环比大降84％，同比下降52％。
与此同时，平均地价降至1905元／平方米，是自2019年以来首次回落至2000元／平方米以下。主要原因在于集中供地城市显著减少，高价优质地块占比明显下滑所致。各能级城市平均地价均明显走低，三四线城市降幅相对较窄，本月平均楼板价达1511元／平方米，环比下降8％，同比也仅下降了13％。
图：CRIC监测城市经营性用地
月度供求量价走势（单位：万平方米，元／平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
02 | 多城土地市场明显遇冷
从开年至今的土地成交情况来看，土地市场仍然延续2021年的下行，地方城投平台公司托底仍是主流，除了宁波、杭州等有一定热度外，多个城市持续遇冷。
首月全国土地成交平均溢价率为4．0％，环比略有回升，但整体仍处于低位。
各能级城市表现略有差异，除了二线城市溢价率环比上涨外，一、三线城市溢价率环比均下滑。具体来看，二线城市由于成交主力宁波第三批集中土拍热度明显回升，助推整体溢价率环比上涨3．2个百分点，升至5．6％；一线城市则由于成交地块均为商办用地溢价率降至冰点；三四线城市溢价率也进一步走低，平均溢价率仅为3．6％。
从周度数据来看，春节后首周受上海、杭州多宗商办地高溢价成交拉动，平均溢价率回升至8％，创2022年重点监测城市近一年来周度成交溢价率新高。
图：CRIC监测城市经营性用地溢价率走势图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
资金流仍面临较大压力的房企拿地意愿不强，开年首月流拍现象较去年年末有所加重，流拍率升至24％。
具体城市来看，大部分流拍地块集中在楼市处于调整周期的城市，如大连、哈尔滨、揭阳等，并且这些地块多为含宅地块，以大连为例，1月份主城区计划出让的5幅宅地全部因无人竞价而流拍，土地市场明显遇冷。
图：重点监测城市的经营性用地流拍率走势图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03 | 首轮集中土拍或再迎调整
值得注意的是，1月集中供地22城土拍正式收官，在出让条件进一步放松之下，宁波成为传统成交淡季中唯一保持热度的城市，不仅溢价率超过杭州成为22城第三轮土拍首位，还出现了多宗地触顶摇号的火热局面，楼市的先行领导和稳定作用逐渐显现出来。
目前很多房企面临的情况是，很多地块拿到可能会面临亏损，市场行情也不明朗，项目销售之后短期内拿不到钱，融资端受限，因此房企补仓或拿地的意愿降至最低，短期内仍然是观望。
而且，2022年会出现大量收并购及项目合作的机会，将进一步缩减拿地热情，土地成交端在2022年上半年预计也难有明显回暖。
今年首轮集中土拍很重要，如果在土地价格方面做一些调整、让利，让企业有较为合理的利润空间，将吸引民营企业进入，房企投资也将会迎来结构性回暖。因此，首轮集中供地对市场信心恢复至关重要。实际上，土地市场稳定是房地产楼市逐渐稳定的前提，房企投资力度的修复仍需要至少三个月左右的修复时间。
在集中供地暂缓、国内疫情反复等诸多因素下，全国土地市场在2022年开局迎来了低开走势，近期政策环境虽然有明显改善，但房企投资仍需要时间恢复，大部分城市的土地市场仍在遇冷，土地流拍现象比较严重。为了稳定市场，减少流拍现象，短期内土地供应端或将进一步调整，以提振房企拿地积极性。
值得注意的是，保障性租赁住房成为1月份房地产市场的关键词，从上至下得到的政策支持尤为显著，相关地块或将迎来让利。考虑到住建部提出全年240万套保障性租赁住房的筹建目标，加之保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，2022年房企可重点关注相关土地的开发机会。
