[摘要] 截至3月底，北京、福州、合肥、青岛、厦门等地均完成了2022年度第一轮土拍，虽然有个别地块遇冷，但整体上可以看到明显的强复苏信号。
年度首批土拍，是未来房地产市场的重要晴雨表，土拍的冷热，成为判断一座城市地产兴衰的重要指标。截至3月底，北京、福州、合肥、青岛、厦门等地均完成了2022年度第一轮土拍，虽然有个别地块遇冷，但整体上可以看到明显的强复苏信号。
城阳区某小区项目 李鹏飞 摄影
北京：市场升温土拍迎来开门红
2月16日，北京开启全国首例土拍，两天时间，北京首轮出让的18宗地最终成交17宗，成交价480亿元，整体溢价率4．5％。有 1宗地因竞买人未报价而最终流拍。本报记者梳理发现，这18宗地共吸引了22家房企及联合体参与现场竞价，国企和央企依然为拿地主力，最终也是拿地大户。
值得关注的是，本轮土拍中，最“热”的是昌平区中关村生命科学园地块，包括中交、城建、建发、中海等10家房企及联合体参与现场竞价，最终，建发以27．15亿元竞得该地块，溢价率高达15％。
本次土拍国企和央企依然为拿地主力，其中，中交控股的绿城以98．4亿元斩获3宗地，华润以79．94亿元斩获2宗地，中海以62．69亿元斩获2宗地，保利＋金地联合体也斩获2宗地。
北京市规划和自然资源委员会表示，从第一批次集中供地成交情况看，企业参与积极性较高，成交率较去年下半年大幅提高，优质地块更是经历多轮竞拍后成交，充分说明企业对于北京市场持有稳定信心。根据国家统计局数据，2月份北京新建商品住宅价格环比上涨0．6％，同比上涨5．5个百分点。2月北京二手房的价格上涨更为明显，环比上涨0．7％，同比上涨7．4％，和2020年的定基数据相比上涨12．9％。
福州：整体溢价率小幅上扬
3月16日，福州举行了2022年首轮集中供地拍卖。原计划出让6区18宗地块，最终以出让12宗地块，揽金66．3亿元收官，其中8宗地块底价成交，2宗地块溢价成交，2宗地块到达最高限价＋摇号成交，整体溢价率仅为4．2％，比去年第三轮小幅提升了1．1个百分点。
值得关注的是，此轮参拍房企中，除中海、保利等少数品牌房企外，福州新区开发、福州城投、城乡建总等福州本土国企占将近八成，深耕福建的厦门建发却成为此次土拍的最大“赢家”，以29．69亿元斩获晋安、仓山2宗热门地块。
合肥：一块地吸引23家房企争夺
在全国首例集中供地的城市中，合肥的表现尤为亮眼。3月17日开始的合肥土拍，30宗涉宅地块中共有15宗地块进入最高限价＋竞品质阶段，优质地块进入竞品质的房企超过20家，人气最高滨科城BK202204号地块甚至吸引了23家企业参与竞争。
本报楼市观察员分析指出，合肥本次集中供地的火热原因主要是合肥对参拍门槛和拿地成本上均做出了调整，优化了竞价规则，采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。此外，地块稀缺，譬如滨湖、经开等地块。“本轮合肥的土拍成功，对迅速提振该市乃至全国房地产市场都有利好效应。”据链接等机构数据显示，合肥楼市2022年3月第三周数据出炉，合肥楼市二手房挂牌均价从16041元变为16607元，增长了3．53％。
青岛：底价成交为主土拍市场整体稳定
3月18日，青岛首批集中供地拉开帷幕。此次土拍共成交15宗地，总建面约83万平方米，成交总价29．5亿元，3宗地块有溢价，溢价率2％。其中12宗地以底价成交，城阳、西海岸新区等3宗地溢价成交，平均溢价率为2％。
本报楼市观察员表示，从拿地的开发商来看，青岛此次集中土拍拿地主力为本地房企。结合区域分布来看，青岛此次出让的地块和2021年任意批次一样，集中供地的主力仍集中在黄岛区，16宗地块中有10宗来自黄岛区。
本次青岛土拍大多以底价成交，且房企拿地以补足完整项目用地或后续使用为主。例如，瑞源控股以成交价2．53亿元，成交楼面价7192元／平方米底价竞得HD2022－3012号地块，紧挨瑞源·名嘉荷府，属于瑞源·名嘉荷府后续项目用地；中交＋海发联合体以底价摘得HD2022－3014号地块、HD2022－3015号2宗地，作为中交海发·山海大观补仓之用。
最值得注意的是城阳亚洲杯4号地溢价率最高，为13．44％，该地块位置优越、周边配套完善，但需配建约16000平方米的酒店，值得注意的是出让条件中取消了对酒店2023年5月30日前交付使用的时间限制。今年引来两家竞买人：城阳开投与青铁置业、银丰地产。经过35轮激战后，溢价13．44％，最终被城阳开投与青铁置业（青岛环湾置业有限公司、青岛青铁智能科技有限公司）斩获，成交单价5739元／平方米，成交总价4．64亿元。
本报楼市观察员分析指出，青岛2022年首轮土地出让，整体效果不错，对提振并促进青岛房地产市场稳定、健康、良性发展起到了一定的积极作用。
厦门：楼面价最高拍出46795元／平方米
3月24日，厦门迎来2022年首次集中供地，本次土拍集中供应住宅用地多达9宗，其中，厦门岛内出让的4宗住宅用地备受关注，吸引了众多房企前来竞拍。
其中，厦门岛内岭兜2022P02地块吸引了国贸、住宅、保利、招商、中海、金地等多家房企报名竞拍，最终金地以总价14．6亿元，楼面价46795元／平方米，定配建面积4000平方米，并通过摇号方式成功竞得厦门岛内岭兜2022P02地块。
本报楼市观察员分析指出，在出让的厦门岛内优质地块中，房企拿地热情依旧高涨，毕竟集中供地次数有限，房企必须要做好土地储备。这也得益于厦门楼市的坚挺，根据国家统计局发布的情况，2月厦门新建商品住宅价格同比上涨2．3％。
实力企业看好楼市未来
土拍市场的热，基于开发商们对未来的看好。
进入2022年，在各大民企节衣缩食应对偿债高峰之时，旭辉成为少数仍活跃在土地市场上的民营房企，一季度共获取多个新项目，应占土地出让金合计约34亿元。
旭辉执行董事、控股CFO杨欣表示，过去两年，行业毛利率整体处于下降趋势。“在上一轮扩张中，不少房企在投资上比较进取；在限价的背景下，行业的毛利率在客观上被制衡。”不过，这一状态或将有所改变。“从去年第四季度开始，特别是今年年初的土拍中，整体的局势已经得到了明显的扭转。”截至去年末，旭辉总土地储备合计约5250万平方米，其应占土地储备建面约2840万平方米。据亿翰智库数据，旭辉的土储存续比约3．6年。
在此次北京首轮集中土拍中，绿城表现亮眼。绿城中国董事会主席张亚东表示，“虽然行业已经到顶，但总体趋于稳定，商品房销售额会从18万亿元有所下降，依旧是个大行业，未来五到十年还会保持在15万亿元以上水平，仍大有可为。”
但是，对有些开发商来说，面临的挑战依然较大，根据克尔瑞今年前两个月新增货值榜单看，去年的销售百强房企，目前有七成以上投资处于停滞状态。本报楼市观察员也提醒意向置业者：“选择楼盘要尽量考虑有土拍实力的房企，目前个别房企的风险依然较大，大家可以从土拍拿地的角度，去判断一家企业的稳健性。”
