[摘要] 金融政策持续加码，购房成本在降低，在多重因素的影响下，楼市的春天似乎露出了一丝暖意。
今年1月，房贷利率下调，被看作是房地产市场回暖的积极信号。如今两个多月过去，不仅仅是贷款利率下调，贷款发放的速度也不断加快。金融政策持续加码，购房成本在降低，在多重因素的影响下，楼市的春天似乎露出了一丝暖意。然而，市场反馈依然远不及预期，据2月金融数据显示，房贷15年来首次负增长。从银行层面来说，正在经历着手里额度充足但放不出去的局面。来自业内专家的分析，短期内房贷利率还存在继续下行的可能。
利率下调 最多能省一辆车
今年1月央行下调基准利率，正式拉开了降息的大幕。“1月松动，2月观望，到了3月就是全面开始行动了。”贝壳找房青岛站交易服务中心负责人刘举告诉记者，眼下各大商业银行的房贷利率都在下调过程中。而来自贝壳找房的数据显示，截至上周岛城金融机构首套房贷款最低利率为汇丰银行5．15％，其他银行大多维持在5．3％。而有消息称在外地，利率下降的幅度更大，例如省内的济南，已经有银行利率“破五”，跌至5％以下。作为楼市风向标城市之一的苏州的房贷利率降幅更大，当地工商银行、农业银行、中国银行等已经将首套房房贷利率由此前的4．65％降为4．6％。据贝壳研究院日前公布的数据，2022年3月其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5．34％，二套利率为5．60％，分别较上月回落13个、15个基点。
利率下调，到底能给购房者省下多少成本？采访中有置业顾问给记者算了一笔账：青岛去年利率最高曾经达到5．6％，以一套200万元的房子，首付50万元贷款150万元，贷款30年。按照最特殊的情况来算，5．6％的利率每月还款8000多元，5．15％的利率每月还款7600多元。30年下来能少还15万元左右，一辆车都省出来了。
手续放松 最多两天就放款
利率下调，给购房者带来了看得见的实惠。但实际情况下，利率省下的钱，可能并不会打动购房者。“省下一辆车那是特别极端的情况。降息后，顾客能得到的利息红利基本在0．15个点左右，这点降幅折合在每月还款，也就是100多元。”链家远洋风景店经理孙鹏告诉记者，由于之前首套房就有各种贷款优惠，所以实际降幅没有想象那么大，30年的贷款省下的几万元贷款，不足以成为人们购房的直接动力。
孙鹏告诉记者，比利率下调更有吸引力的是贷款周期的缩短。“去年九月、十月是贷款审批最严的时候，两三个月之后放款都算快的。”孙鹏回忆，当时贷款难住了很多打算卖掉旧房买新房的顾客。相比之下，现在的放款速度，孙鹏用“光速”来形容，“上周我们一个顾客走的是兴业银行贷款，拿证放款周期只用了两天，把顾客都吓了一跳。”孙鹏介绍，目前青岛的银行放款周期普遍在10天左右，这比往常一个月左右的放款周期缩短了不少。
而记者近日也采访了多位国有大行、股份银行房贷经理，从他们那里了解到，今年房贷放款周期基本已恢复正常，甚至还在提速。如果是二手房，审批和放款大多在一个月内就可完成，而在去年四季度，可能需要花费4至6个月的时间；如果是新房，由于涉及提交的材料少，速度可能更快。据贝壳研究院数据显示，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天。
而对于贷款业主的资质审查并没有放宽，依然要求收入的银行流水必须要达到名下债务的一倍以上。
持续走低 利率可能会更低
按照最初的市场预期，利率的松动会撬动一部分的购房者，从而拉动房贷总量。可实际情况却并没有想象的美好，近日，央行发布了今年2月的金融统计数据，其显示，2月份人民币贷款增加1．23万亿元，其中以按揭房贷为主的居民中长期贷款减少459亿元，出现自有统计数据以来的首次负增长。而就在今年1月份，该数值为新增7424亿元。
“房贷负增长一方面说明了楼市目前的市场状况，另一方面也反映了目前房贷的供需关系。”贝壳找房青岛站交易服务中心负责人刘举告诉记者，去年很多银行放款周期长，最主要的原因还是信贷额度不足，而眼下正好相反，银行信贷额度充足，但低迷的市场却是“有钱放不出去”，贷款出现了供大于求的状态。在这样的情况下，银行利率下调和缩短放款周期也就不难理解。
至于未来利率是否有近一半下调的可能性，刘举告诉记者，目前较低的利率还是没能改变大家的观望情绪，在供求关系的压力下，短期内利率还是存在下调的可能性。毕竟央行只是规定基准利率，各银行可以根据自己的运行情况来进行上下浮动。而面对很多城市低于5％利率，有业内人士预测，青岛的房贷利率在短期内也有望达到最低5％的关口。至于会不会更低，则要看银行承受的贷款压力有多大。“毕竟利率5％以下，从成本来计算，银行的利润已经非常微薄。”有业内人士告诉记者。
相关链接：利率下调了我的月供会少吗？
利率下调，对很多准备买房人是利好，但很多已经有房贷的人来说，他们更关心自己的月供会不会减少。而这要根据贷款市场报价利率，也就是我们经常听到的LPR来计算。因为按照相关规定，选择LPR计算利率的房贷，是要按照LPR利率的变化来调整还款利率的，至于银行自己浮动的利率，通常不会影响已经生效的贷款合同。
今年1月20日，我国5年期LPR下降了5个基点。对已经选择LPR计算的，从重定价日起执行新利率。那这5个基点每个月能减少多少月供？以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，LPR为4．65％，此时月供额为5156元。而此次利率调整后，LPR为4．60％，此时月供额为5126元。如此计算，月供额减少了约30元。降幅并不明显，也许就是一杯奶茶的钱。
值得提醒的是，对于已经贷款买房的人来说，LPR利率调整会在第二年才生效，也就是说此次降息，要到2023年才会体现在按揭上。如果2022年继续降低，则以最新的利率为准，不仅新买房的人可以享受，而且以前买房选的是浮动利率的购房者也可以享受此利率。
观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
