[摘要] 楼市“金三”正式落幕，房地产经营者期盼向好的心情并没有换来楼市的全面复苏。
时间进入四月份，楼市“金三”正式落幕，房地产经营者期盼向好的心情并没有换来楼市的全面复苏。本来观望情绪就严重，再加上疫情影响，一季度楼市数据和去年的成绩还是有不小的差距。不过在采访过程中，有专家也强调，目前的房价依然稳定，已经呈现出触底的行情。与此同时，目前市区可售房源并不多，相比之下库存压力还是存在于周边区域，如果有购房需求，完全没必要再等下去。
市场表现：前高后低“谷底”徘徊
回顾2021年青岛楼市，上半年呈现快速上涨的行情，直到七月份之后，增速放缓，楼市开启下行趋势，基本可以用“前高后低”来形容。而2022年一季度的楼市似乎也在延续这种状态，1月份来自青岛网上房地产的数据统计显示，全月青岛新房共成交9007套，新房成交面积1010632．37平方米。其中新建住宅共成交了7256套，新建住宅总成交面积为862120．4平方米，占1月新房成交总量的80．56％。从1月“成绩单”可见，青岛开年新房市场主要还是徘徊在“谷底”。
到了2月份，受春节假期的影响，青岛楼市也如期地遭遇了“长假低谷期”。根据青岛网上房地产公布的数据统计，2月份青岛新房共成交6117套，新房成交面积709963．31平方米，其中新建住宅成交量为5122套，新建住宅总成交面积为596438．81平方米，新建住宅成交量占比2月新房成交总量的83．74％。对比以往，这样的成绩已经算是有起色，加上利率、贷款政策的利好，很多人都在期盼楼市小阳春的到来。可进入3月，原本准备就绪的楼市传统旺季却遇上了“疫情防控”限制，虽然新房成交量也有所上涨，但涨幅不大，并未能出现年初时业内专家共同预期的楼市“小阳春”。在刚刚过去的3月，青岛新房共计成交12131套，新房成交面积1455737．83平方米，其中新建住宅成交9409套，新建住宅成交面积1134253．85平方米。新建住宅成交量占比全市新房成交总量的77．57％。整体来看，3月青岛楼市只能算是有“小幅平稳回温”，并未出现明显的“触底反弹”。
未来预测：全面向好市场复苏
虽然“金三银四”是楼市的传统旺季，但在专业人士看来，今年一季度的成绩有些让人失望。“从一季度的数据来看，市场下滑得还是比较明显。”青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩告诉记者，从他们掌握的数据来看，一季度二手房市场网签量共10248套 （包含所有类型房屋网签），较2021年同比减少39％；2022年一季度新房市场销售套数共25552套，较2021年同比减少18％。
市场成交量自2021年8月开始下滑后整体没有出现特别快速的恢复趋势。但刘倩倩也强调，根据当前成交情况，一二手房成交量均已触底。另外，通过统计局公布的2月商品房价格指数来看，青岛一二手房价格基本维稳，不再呈现下降趋势。而除了较为稳定的价格，刘倩倩还告诉记者，在疫情逐步得到控制之后，市场也开始出现良好的复苏势头。“其实在春节假期过后，整体市场单周恢复势头还是非常不错，所以那时候很多人都感觉今年的小阳春基本稳了。”以二手房成交为例，2月底二手房单周网签量超过1100套。但让人意外的是3月，突然加重的疫情防控形势，使得市场恢复进程迅速中断，3月第三周网签量仅剩余570套，今年3月网签量为近四年单月最低值。但近期随着疫情的结束，一二手房市场网签量呈现快速恢复的趋势。
而对未来市场，刘倩倩认为目前一季度市场不及预期主要还是疫情原因以及经济环境、开发商暴雷等因素对于客户购房的周期有明显拉长作用。但随着青岛信贷环境向好，放款周期缩短、银行利率下降，尤其是新房新增供应在近期快速增长，再加上近期各地政府频出利好市场政策，也给购房者带来一定的信心。在这些利好因素的共同作用下，4月应该会迎来一次成交的小高峰。
买房有依据 “成绩单”是最好的说明
一季度楼市触底，但从市场表现来看，还是有很多开发商推出了不错的楼盘以及诱人的销售政策。 4月楼市面临反弹，对于想买房的市民来说，平稳的价格和不断更新的利好政策，也到了该出手的时候。眼下买房怎么选？在1月份销量数据出台的同时，各细分市场数据也先后发布，这份成绩单也许可以成为你买房的好依据。
区域成交：西海岸稳居第一
从青岛各区成交情况来看，2022年第一季度青岛新房市场上，西海岸新区、城阳区、胶州市、即墨区等区域是绝对的成交主力。具体来看，西海岸新区与城阳区（含高新区）2022年一季度的新房成交量都超过了“5000套”大关。其中西海岸新区新房一季度共成交了5995套，新房成交面积678408．26平方米，以微弱优势稳居2022年第一季度青岛新房销售冠军，单区新房成交量占比全市总成交量的22％；其次是城阳区（含高新区），第一季度新房共成交5946套，新房总成交面积达720672．84平方米，以微弱差距排在第二位，单区新房成交量占比全市总成交量的22％。
从榜单我们不难看出，西海岸巨大的供应量是销量冠军的有效保障。当然除了供应量，西海岸的配套资源也日益成熟，例如跨海地铁的开通，让西海岸可以无缝接入主城。当然这样的配套优势排名第二的城阳区也同样适用。相比主城区，无论西海岸还是城阳区的房价都明显更有吸引力，“性价比”成为这两片区域夺得冠亚军最好的保障。想买房，特别是刚需用户，西海岸和城阳可以是重点考虑的区域。
开发商：本土房企表现强劲
除了区域销售榜单，开发商销售排名也同步公布，根据卓易数据统计显示，2022年开年前3个月的排行出现了新的格局，本土房企凭借去年强势拿地货源充足，劲头足，排名前五中占据3席，排名前十中也占到了一半。具体排名中融创依旧是第一，网签总金额20．63亿元，其中2个过2亿元的项目，影都学府卖出2．97亿元，融创青岛湾海墅2．54亿元；融创澜山壹号2．22亿元；东方影都2．12亿元；融创影都壹號2．1亿元；阿朵小镇、崂山融创壹号院、腾讯双创小镇销售都过亿元。鲁信在1月凭借海曙云霞短暂地位于第二，2月份开始第二名又回到海信地产手中，海信地产实现销售额18．55亿元，其业绩贡献主要来自于主城区项目，崂山的海信君澜网签4．06亿元，海信依云小镇2．48亿元，海信璞悦1．56亿元，海信湖岛世家1．23亿元。青特置业凭借14．9亿元闯入第三，主要集中在城阳：青特滨湖国际3．51亿元、青特悦海府2．27亿元、青特小镇1．97亿元、青特花屿城1．73亿元。
热销项目：高端盘最受宠
在楼盘项目成交排名中，前十的排名中有5个位于主城区，4个位于崂山区。其中位列第一的崂山区豪宅项目海曙云霞网签12．79亿元，只网签了8套，套均面积851平方米，均价18．7万元／平方米，也是3月的单月第一。第二的大云谷崂山金茂府网签7．7亿元；佳源华府网签7．44亿元，成为第三。而除了排名前三的豪宅和改善型项目外，进入前十的主城项目还有海信君澜和海天中心，同样也是豪宅项目。由此可见，改善型项目仍是目前青岛新房市场的主力军。
二手房：热点区域在市北
青岛二手房市场热点关注区域前三位分别是市北区延吉路片区、辽阳西路片区和合肥路片区，截止到3月末，以上三大热点片区二手房挂牌均价分别为28391元／平方米、29009元／平方米和31849元／平方米。 2022年第一季度青岛最受关注二手房小区TOP10榜单上最受关注的依旧是主城的小区，其中市北区上榜小区最多，其次是李沧区，崂山和城阳区都只有一个小区上榜。这其中崂山区的海尔东城国际小区，二手房实时挂牌均价为39181元／平方米，是热点关注二手房楼盘中均价最高的；城阳区的卓越蔚蓝群岛小区，一季度实时挂牌均价为14604元／平方米，是一季度青岛热点关注二手小区中最具价格优势的一个，更是上榜小区中唯一一个“1字头”小区。观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
