[摘要] 今年青岛西海岸新区不动产登记中心推出“带押过户”,完成了山东省首笔“带押过户再抵押”业务,实现了无需结清原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款,提高了二手房买卖的交易质量,进一步降低交易成本。
“带押过户”优化二手房交易模式,降低换房成本。资料图片
相比买卖新房,二手房交易手续更为复杂。特别是在银行贷款方面,想卖房,但还有贷款未结清,那就需要先结清贷款,解除房屋抵押,才能办理交易过户。这时候买方需重新申请贷款,将房子再做抵押之后,银行才能放款。从解押再到重新抵押,一来一往耽误时间不说,还要付出额外的成本。
为解决这一痛点,今年青岛西海岸新区不动产登记中心推出“带押过户”,完成了山东省首笔“带押过户再抵押”业务,实现了无需结清原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款,提高了二手房买卖的交易质量,进一步降低交易成本。
卖房解押费时费钱
在房主王先生看来,想要把自己的房子卖掉,解押环节无疑是最麻烦的。“我的房子当初贷了150多万元,现在还有将近100万元没还清。”王先生已经给房子找好了买家,但是因为有贷款,他需要先去银行还上近100万元的贷款,解除房屋的抵押状态,然后买家才能办理贷款手续。“谁能一下子拿出100万元的现金?一开始打算找亲戚朋友借借,毕竟就几天的时间,但大家手头的钱大都买了理财或者存定期,实在不方便挪借。”最终,王先生选择了专业的垫资公司,“方便倒是方便,就是费用太高,垫资是按照每天千分之一的标准收费,100万元每天就得要1000元钱。”王先生办理解押用了5天时间,然后买方贷款审批又用了3天,这样仅仅是解押流程,王先生就增加了8000元的交易成本。
据贝壳找房青岛站相关数据统计,超过五成的业主在出售房屋时贷款未还清,需要解押才能过户。“我们在签约前会对交易房屋进行产权和抵押情况查询,如果房屋存在抵押,需要在交易合同中注明抵押情况及数额,并约定好解押时间。在规定时间内,业主需要还清贷款,在房屋无抵押、产权清晰的情况下,交易经理才会协助双方办理过户手续。”贝壳找房青岛站交易服务中心负责人刘举说,“一般情况下,业主会通过两种方式解押,一种是自行筹款解押,另一种是通过金融公司解押,但需支付一定的手续费用。从偿还贷款到解押完成,房屋达到可过户状态,一般用时在10个工作日左右。”再加上对方贷款需要5个工作日的放款周期,仅仅是银行贷款环节,最长就需要15个工作日来办理。浪费时间不说,如果卖家选择类似王先生这样借助垫资公司来完成解押,又要耗费一笔不小的解押成本。
带押过户“无感”解押
今年8月,青岛市西海岸新区公众号发布了这样一则购房案例:急需用钱的李先生,将名下一套尚有150万元贷款的房子在征得抵押权人同意后过户给张先生,张先生没有能力一次性付清房款,又以此套房屋为抵押申请银行贷款,作为房款支付给李先生。获得房款后,李先生将原150万元贷款一次性还清,这是山东省首笔“带押过户再抵押”业务。同时,案例也提到,西海岸新区不动产登记中心在2022年5月完成全省第一笔“带押过户”业务。
什么是“带押过户”?贝壳签约服务中心的交易经理安蕾同样用一个案例做出了解释:就在前不久,客户孙先生看中了贾先生位于西海岸新区中海熙岸的房子,双方签署了买卖合同。因贾先生之前办理过持证抵押,所以该房屋有51万元贷款需要先行偿还,才能办理后续交易流程。贾先生要立刻偿还平安银行的贷款,这让他犯了难,若是自己筹钱,短时间内实现不了;通过金融公司解押,则需要花费一定的手续费。贝壳签约中心的交易经理了解到买家办理的贷款是通过平安银行,正好跟业主房屋的贷款抵押银行是同一个银行,而目前青岛也有“带押过户”的政策。“通俗点说,就是买家申请的房贷偿还了卖家原来的贷款,这样卖家就不用提前还款做解押这个步骤,省事省力更省钱。”
随后,卖家贾先生接受记者采访时表示:“一开始还打算去借钱解押,后来贝壳找房的工作人员说可以试一试带押过户。”贾先生说从提出申请到最终完成过户,不到一个星期的时间,而且仅是提交了材料,中间再没有任何其他操作,几乎是在“无感”的状态下完成了整个解押过程。
答疑解惑
“带押过户”如何操作
●所有二手房交易都能带押过户吗?
带押过户省去了“买家垫资或者卖家借款——卖家去银行还贷——解除抵押——申请抵押过户”这一繁杂流程。记者从不动产登记相关部门获悉,目前,青岛这样的操作案例不多,二手房交易“带押过户”关键在于抵押银行是否同意,如果买卖双方、银行均同意,相关部门可以办理该业务。
●买卖双方贷款可以是不同银行吗?
贝壳签约服务中心的交易经理安蕾介绍,带押过户理论上是可以跨行操作的,但目前青岛还没有完全打通,仅支持同行操作。
●公积金可以进行带押过户吗?
安蕾经理介绍,目前只有纯商贷支持带押过户,和公积金贷款不可互通。
●带押过户具体操作步骤是什么?
安蕾经理指出,目前青岛市带押过户的案例还全部是平安银行执行,按照平安银行的流程,首先要调取原业主他项权证,将内容变更成允许带抵押过户,然后买卖双方变更信息,过户,抵押三步骤并一步办理,放款后自动扣除原业主抵押费用,如客户贷款60万元,业主原欠款30万元,银行直接扣除后给业主30万元,然后银行内部自行给原业主办理解押。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏
