[摘要] 相比青岛地铁其它线路,4号线由于其重要的纽带功能被誉为贯穿市区的东西向“金腰带”,由此对其周边房源的关注热度,自然也就多了几分。
地铁作为重大的交通基础设施,是一座城市发展实力、活力、潜力和竞争力的体现。地铁之于城市,已不仅仅是公共交通枢纽,更是串联构筑起一座城市的“价值动脉”。目前,青岛地铁4号线顺利通过初期运营前安全评估预检查,继“双通”和空载试运行之后,向正式开通又迈出了重要一步。相比青岛地铁其它线路,4号线由于其重要的纽带功能被誉为贯穿市区的东西向“金腰带”,由此对其周边房源的关注热度,自然也就多了几分。
置业升级
横跨三区连接东西 可换乘八条地铁线
轨道交通左右着城市建设的方向,进而影响到楼市的发展。在青岛市轨道交通的发展史中,购房者沿地铁线买房置业的理念也不断改变。十年间,青岛地铁从无到有,从一条线路到现在成环成网,购房者的“地铁置业观”也随之升级。
2015年12月26日,青岛地铁3号线北段开通试运营,标志着青岛正式迎来地铁时代。过去七年间,青岛地铁线网规模扩张迅速,线网优势逐年放大,青岛轨道交通运营里程在全国的排名也在不断上升。10月25日,已顺利通过初期运营前安全评估预检查,标志着青岛地铁4号线开通进入倒计时。
在青岛地铁线网格局中,4号线具有十分特殊而重要的作用,因换乘站多,像“金腰带”一样将整个地铁线网“穿线成网”,成为贯穿岛城东西的快速轨道交通走廊和客运大动脉。公开资料显示,青岛地铁4号线连接市南区、市北区、崂山区三区,是青岛市主城区东西向的骨干地铁线。4号线起于市南区人民会堂站,止于崂山区大河东站,全长约31公里,共设车站25座,其中12座换乘站,将与8条(1、2、3、5、7、8、11、15号线)已批复线路实现换乘。可在人民会堂站、错埠岭站换乘3号线;泰山路站、辽阳东路站换乘2号线;观象山(市立医院)站、海泊桥站换乘1号线;鞍山路站换乘在建地铁8号线;张村站换乘11号线。青岛地铁4号线连接起8家医院、11所学校及多处热门景点,是一条集“医疗线、教育线、旅游线”于一体的民生线。
业内人士表示,地铁4号线是青岛市东岸主城第一条贯通东西的线路,“时间距离”的缩短将提升经济效率,加快人口的流动以及资源的共享,有效带动沿线板块的发展,例如张村河板块。地铁的加持也会提升各板块房地产项目的价值,但不是价格,因为配套的提升受市场反作用力的影响,可能在相互抗衡中。目前东岸城区的项目几乎都可以称自己为“地铁盘”,后期的地铁卖点将会更精细化、精准化,比如与城市行政中心的距离、与市级商圈的距离、与三甲医院的距离等等,所以地铁4号线的开通并非带来价值的普升,也可能带来更激烈的竞争,当配套无法提升产品价值的时候,就需要用产品力来弥补。
沿线探访
主城项目主打改善 郊区楼盘吸引刚需
青岛地铁4号线主城沿线楼盘项目形态多样,涵盖高层、小高层、洋房、平墅、独栋别墅等,在交通和商圈的带动下,主城沿线楼盘已成为购房置业的热点。此外,由于可换乘8条地铁线的重要枢纽作用,被地铁4号线串联起的区域也为购房者在主城工作、郊区生活的“双城记”模式提供了更多选择,吸引了一部分“刚需”在郊区楼盘置业。
通过梳理记者发现,目前4号线沿线主城区在售项目较多,既有改善项目也有刚需项目。价格区间在均价2万元至10万元。目前,均价最高的项目为莱阳路8号,平墅的均价在10万元以上。
在近期改善性需求成交较多的浮山后和崂山片区,华新园东宸府、中联依山伴城、恩马墅院等中高端项目都是4号线周边受关注较多的楼盘。位于浮山后的华新园东宸府,项目高层已基本售罄。恩马墅院目前在售大平层产品,户型建面约224平方米,均价约为35000元/平方米。中联依山伴城四期目前在售86平方米、107平方米和128平方米的高层产品,均价约为25000元/平方米。
“之前一直把看房的重点放在市区的二手房,4号线开通后多条线路可以换乘,以后上班通勤的时间成本降低了,现在正在考虑在郊区找一套面积大点的新房现房。”在即墨蓝谷某售楼处看房的黄先生告诉记者。
业内人士认为,随着地铁4号线的开通,未来郊区与主城的联系将更加紧密,郊区因低总价的优势也将吸引一部分在主城工作的刚需群体。以蓝谷板块为例,目前蓝谷板块有万科、碧桂园、远洋、鲁信、鲁商、国信、港中旅等品牌房企入驻,产品物业类型以高层和小高层产品为主。从价格方面来看,蓝谷区域的房价目前已经在谷底徘徊,门槛较低,总价百万元即可实现置业。
购房提醒：注意甄别“伪地铁房”
地铁4号线的开通将把地铁沿线购房置业进入2.0时代。对购房者而言,是否购买地铁房,购买什么样的地铁房,则要理性思考。
业内人士提醒,地铁开通确实会给沿线项目带来利好,但长期来看,房地产的升值不能单靠地铁来拉动,最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。至于地铁房的选择,除了注意甄别“伪地铁房”,则要更多地考虑“人无你有,人有你优”。
以前十个楼盘只有三个和地铁沿线沾边,现在是五个,未来可能是七个。当地铁项目变得唾手可得,稀缺性自然就没那么高,但这并不代表沿着地铁买房的逻辑已经过时。随着4号线开通进入倒计时,市中心的地铁沿线新盘只会更多。以前人无你有就算赢了,现在则要人有你优。购房者想要居住的舒适和更多的升值空间,就要提高标准,譬如选择双地铁上盖、多地铁线交汇、TOD项目等。
中指研究院青岛总经理袁彬彬表示,地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”,而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。所以,购房者在选购住房时,不要盲目相信地铁所带来的利好。对于市中心的项目而言,本身出行就很便利,那么地铁不过是多了一种出行方式,周边二手房的盲目涨价有可能是“虚高”,购房者不要轻易“买账”。而对于那些步行甚至驾车到地铁站都需要二三十分钟的“伪地铁房”,购房者更要学会甄别。如果想投资未开通路段沿线的楼盘,一定要参照相关部门关于地铁规划的官方文件,不要盲目听信“小道消息”,避免跌入“伪地铁房”陷阱。
另外,一些大盘虽然是靠近地铁口,但是由于小区占地面积较大,不同组团位置差异较大,导致距离地铁口的实际步行路程相差几百米。个别楼栋可能真的是地铁上盖,另一些却要绕个大弯来走。因此在购房前,市民一定要清楚各个组团对应位置和优缺点,避免入住了才发现货不对板。
吕蕾
