回顾2023青岛楼市这一年：这些区域成交火热 20强房企大洗牌

随着2024年大幕拉开，不平凡的2023青岛楼市终于落幕！根据青岛新闻网房产频道综合卓易数据等相关统计：截止到12月30日，2023年全年青岛新建商品房网签成交112168套（不含退房），成交面积1268．83万㎡，成交总金额1855．26亿，成交套数相比去年上涨1．8％，成交面积、总金额分别下降2．6％、8．8％。

具体来看，2023年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等楼市利好政策带动下，积压购房需求积极释放，市场信心短暂修复，二、三月青岛楼市进入修复期出现短暂回暖；随着积压需求释放完毕，四月下滑降温明显，年中新房市场活跃度下滑，房价亦重新进入下行通道；7月以来市场逐渐接近冰冻，但8月多部委落地楼市优化举措，伴随着救市政策的密集出台，限售限购的放松、认房不认贷等大力度措施，为市场提振信心；第四季度则比较稳定，房企积极推货，但“金九银十”热闹不再，不过在部分优质改善项目入市带动下，12月相比前几个月要相对好一点，年底稍许翘尾，全年市场维稳成定局。

2022年11月以来青岛商品房成交走势（数据来源：卓易数据）

【第一季度】

2023第一季度的市场形势可以用黄金开年来形容：1月沉浸在阳康和春节的休憩中，2月初行情极速点燃，主城区多个项目更是优惠收回变相涨价。这波小阳春本质是12月和1月积压需求的释放，补偿性购房，也有政策利好叠加刺激市场信心修复的原因。进入三月中旬，热度开始逐渐消退，市场向上的动能未能持续，小阳春逐渐企稳。青岛楼市的基本面没有发生变化。

据统计：截止到3月30日，2023年1－3月青岛新建商品房网签成交26849套（不含退房），成交面积328万㎡，成交总金额467．54亿，分别同比去年上涨23．93％、31．85％、27．02％。

整体市场分化更加明显，成交主力集中在市内四区楼盘，市场客户也以改善为主。

【第二季度】

青岛今年的第二季度，未能延续一季度的强势，走出了一条“先扬后抑”的波浪线。四月以来购房情绪下滑市场放缓未能延续回暖态势。同时市场形势区域间的分化现象持续，有支撑的核心区市场相较乐观，房企土拍版图收缩至核心区域，成为高热。

6月跟去年一样迎来高峰。单月青岛突破2万套，成交24．21万㎡，成交总价334．81亿；环比5月分别上涨155．79％、129．4％和107．9％。

据统计：截止到6月29日，2023年上半年青岛新建商品房网签成交63502套（不含退房），成交面积747．80万㎡，成交总金额1095．36亿，分别同比去年上涨3．01％、3．38％、1．2％。

【第三季度】

第三季度市场可谓跌宕起伏。市场持续低迷而后伴随着救市政策的密集出台，限售限购的放松、认房不认贷等大力度措施，为市场提振信心。

政策层面，8月底多部委落地楼市优化举措，随后一二线城市加入放松限购限贷政策行列，房地产政策底正式到来。青岛9月推出取消限购、限售，认房不认贷等，让市场为之一振。

据统计：截止到9月29日，2023年年1－9月青岛新建商品房网签成交95141套（不含退房），成交面积105．57万㎡，成交总金额1506．20亿，分别同比去年下降8．2％、2．3％，总金额下降5．4％。

【第四季度】

随着三季度政策密集出台，市场对十月寄予厚望，从市场一线及数据表现来看，严重失色。进入11月，房企融资环境松绑，利好加大，但作用持续不强，信心依旧需要修复。12月则进入年终冲刺，成交翘尾。

据统计：截止到12月30日，2023年全年青岛新建商品房成交套数相比去年上涨1．8％，成交面积、总金额分别下降2．6％、8．8％。

12月青岛新建商品房成交10482套，成交128．89万㎡，成交总价207．84亿；环比11月分别上涨75％、75％和96％；同比去年分别上涨26％，25％、20％。其中12月新建住宅成交6977套，均价14441元／㎡。

西海岸新区一枝独秀

李沧东部和张村河竞争压力增大

综合来看，整个楼市市场层面信心不足，政策频出但市场顾虑仍在，全年楼市逐渐企稳。

分区域来看，西海岸新区依旧保持着“一枝独秀”，成交37068套，占全市约33％，仅原胶南的成交占全市约23％，在西海岸的成交占比上涨。城阳区（含高新区）成交17117套；即墨区网签16346套。

2023年度青岛各区域商品房销售情况（数据来源：卓易数据 去化周期已去除死库存）

主城区方面，市北区整体存量小，去化快，尤其是浮山后，已逐渐进入尾声。而论区域热度，最热的板块莫过于李沧东部和张村河。

其中李沧东部在售楼盘超过10个，竞争压力越来越大，“价格战”已经开打，东李的未来竞争将会越来越激烈。张村河依旧是最受关注区域之一，在售楼盘主打改善产品，新盘也较为吸睛，同时多个新地块入市，产品和楼盘品质越来越卷，未来竞争压力不小。

越来越大的去化压力，会让房企愈加重视产品和服务，对购房者而言或许是个不错的机会。

本土房企表现强势

中高端改善产品成为供应主力

2023年，青岛市场各梯队销售门槛继续提升的同时，也呈现一定的分化，行业竞争加剧。

行业龙头房企保持稳健、规模优势明显，而本土房企表现强势。其中在商品房TOP10中有4家是青岛本土企业，分别是海信、和达、君一及鲁信，尤其是海信地产，签约金额和签约面积双料第一，强势排名首位，更是2023年首个破百亿的房企，表现稳定。

2023年度青岛区域房企销售业绩排行榜（数据来源：卓易数据）

产品方面，2023年在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质，改善型产品的增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看，中高端改善产品成为供应主力。

房地产行业有序健康发展

2024年“稳了”

展望2024年，在“房住不炒”政策主基调以及保障房地产行业有序、健康发展的预期下，政策、融资、信贷等将得到改善。

企业层面，2024年规模房企整体的业绩预期将更为谨慎，但预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。

投资方面，短期内谨慎投资预期难以大幅扭转，投资力度修复仍需要一定时间。

融资方面，行业融资形式好转，但短期内企业偿债压力仍然较大。同时，新常态下规模房企整体经营逻辑将加速转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。

此外，在当前行业盘整期，回归产品、加强产品力打造、提高产品适销性，也应是企业的关注重点。