[摘要] 市场参与预期转向积极。
楼市观察
继央行9月底打出降息降准等经济刺激“组合拳”后，10月10日，山东7部门联合发文，出台“楼市19条”。10月11日，青岛发布“楼市10条”，包括降低房贷利率、统一房贷首付比例、增加公积金贷款额度、支持多子女家庭购房等。盘点此次青岛楼市新政，在完成“规定动作”以外，青岛还添加了多个“自选动作”，体现了政策优化的整体性、系统性、综合性，政策力度也比较大。对于购房者而言，此轮新政释放最直接的利好就是收获了购房“减负”大礼包。随着政策效应逐步显现，新房来访量和成交量提升，二手房带看量和成交量增加。总体来看，市场参与预期转向积极。
“银十”开局热度有望延续
青岛发布的“楼市10条”有之前央行9月底的“规定动作”。如统一下调首套和二套房的存量房贷利率，以缓解贷款压力，增强市场信心。同时，二套房的首付比例下调至与首套房一致的15％，为改善性住房需求提供了更多支持。
除此之外，还有不少“自选动作”。比如公积金贷款额度提升到历史新高，单人最高可贷60万元，夫妻双方最高可达100万元，多子女家庭还能再上浮30％，购买新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅上浮30％，上浮政策叠加后最高贷款额度不超过150万元。
青岛此次楼市新政的“自选动作”，在人才引进方面下了不少功夫。如博士和硕士在青岛购买唯一住房时，可以享受购房券的优惠政策，而非全日制专科以上学历的购房者也可以申请人才住房。鼓励商业银行推行“人才安居贷”等专项金融产品，为人才购买商品住房、人才住房及装修房屋、购置家具家电提供利率、额度、还款方式等多元化金融优惠支持。
对于多子女家庭，在购房方面也给予更多支持。青岛市二孩及以上家庭新购住房办理商业性个人住房贷款时，如非首套房，在住房套数认定时核减1套住房。
除了针对需求端的利好政策外，新政在供应端也推出多条举措——2024年8月1日起已出让未开工和未出让优质地块的商品住宅项目，按照高品质住宅标准开发建设。在不改变用地性质和容积率的前提下，住房套型等可按程序进行调整。
今年3月、9月，青岛先后出台了两批《关于优化居住用地供应和规划管理措施》，从调整竞买及出让价款支付方式、提前交地4个方面优化土地支持政策；从室内挑空空间、户属空中花园、封闭式阳台、首层架空层、下沉空间等9个方面加强规划支持。新政策允许在保持用地性质和容积率不变的情况下调整住房套型，如将阳台进深尺寸由1．8米调改为2．1米、设计不计容的露台等，不仅增强了房企开发的灵活性和适应性，更确保了住宅设计更符合市场需求。
此次新政对住房套型调整变更的有关规定意味着，一些符合条件的项目可按青岛公布的新规重新规划，增加阳台进深、设计不计容的露台，让新房更好卖，促进成交。另外，此次新政也涉及到了销售端——给楼盘调整备案价格给予更大的灵活性，并支持房地产企业针对科研机构、产业园区、大专院校、企事业单位等开展团购定制高品质新建商品住房活动。
自媒体大V“青岛微楼市”负责人高程认为，此次青岛“楼市10条”的发力是全方位的，体现了政策优化的整体性、系统性和综合性。借力新政落地，在售楼盘纷纷推出丰富多样的优惠促销活动，近期形成一个购房潜力释放的小高峰。10月是一个政策消化月，根据节后成交数据和现场人气来看，目前初期效果不错，后期有望延续这个热度。
楼市释放企稳信号
从贝壳找房青岛站线上访问数据走势来看，今年国庆假期总访问量达到近三年最高，较去年同期上涨8％。从贝壳新房成交总单量看，国庆假期7天成交量超过9月份全月数据。
克而瑞数据显示，2024年第41周（10月7日－13日），青岛新建商品房供应0．43万平方米，成交13．76万平方米，成交金额19．75亿元。其中，新建商品住宅成交10．28万平方米，共816套，成交均价14693元／平方米，成交面积环比下降57．4％，同比上涨19．9％。需要强调的是，因9月末多个新房项目集中签约的干扰，成交量环比走势与市场体感相悖，同比走势更能反映出当下市场因政策刺激出现的变化。
楼市购房环境进一步宽松，也推动二手房市场持续向好。据青岛网上房地产不完全统计，上周（10月7日－13日），青岛市二手房成交量1760套，环比上涨738．1％。从成交面积段分布来看，据青岛贝壳研究院统计，上周（10月7日－13日），80平方米以内、120－140平方米房型成交占比较上周分别提升3．7％、2．5％。成交占比最高的面积段房源为80－100平方米，该面积段成交房源占总成交的35．3％；其次为面积为80平方米以内房源，该面积段房源占总成交房源的21％。
“近期成交的客户也比较有代表性，有一位换房客户，之前一直对于换房犹豫不决，但是近期感受到市场的变化，果断地完成了卖房买房。在我看来，这波政策的出台对于改善客群购房或置换促进作用还是比较明显的。”一位房产中介从业人员介绍说。
贝壳找房青岛站市场负责人陈晶分析，随着政策落地逐渐深化，青岛楼市预计会出现“两极分化”现象。地段好、物业管理好的新房和二手房去化速度将会提升，价格会趋于稳定；楼龄老、物业服务缺失的二手房和近郊的新房仍有较大的预期差压力。整体而言，购房成本降低、政策宽松利好给购房群体提供了较好的置业环境。
市场逐步好转预期升温
在新政作用下，“银十”期间青岛多个楼盘的到访量、认购量已呈现较明显增长，楼市交易的含“金”量有所提升，购房环境进入较为宽松的阶段。更大的变化，是更多消费者由观望心态转为实际购置行为。不少购房者表示，政策激励是他们选择出手购房的重要原因。
“以前虽然看了几套房，但是一直犹豫出手时机。这次政策发布后心里更有底气了，会选择一些此前有意向、促销力度大的楼盘看看，如果首付以及还款成本都在自己接受范围内就会出手。”市民刘女士说。
今年以来，青岛已经连续五批次出台38条支持政策，如在全省率先实施取消首套房贷款利率下限、按区（市）认房不认贷、放宽人才房上市交易年限、缩短人才房配售周期、上浮公积金贷款额度等措施。并采用发放5000万元购房家电消费券的方式，拿出“真金白银”优惠让利群众。随着多项政策集中落地，极大地提振了市场信心。
此外，落实住建部提出建设人民满意的“好房子”，青岛今年陆续出台“好房子”建设技术导则和评价标准，成立“好房子”产业联盟，搭建产业云平台，推动全产业链条协作，加强多元化高品质住宅产品供给。
在新建住宅方面，除了成交同比增长之外，近期诸多纯新盘入市，比如市北区备受关注的通和悦璋10月首开，城阳区滨湖国际二期产品也在10月入市。从数据和开盘数量能够看出，楼市的状态正在逐渐改变。
对此，贝壳找房青岛站市场负责人陈晶表示，多项优化房地产市场政策集中落地，降低了购房门槛和成本，提振了市场信心。随着“止跌回稳”的提出，货币和财政政策协同发力，真正对市场信心修复起到了推动作用。虽然此轮政策效应的持续力将随后期市场变化而变化，但是有理由认为，政策工具箱将为市场修复持续提供支持。相信在未来一段时间内，新政将持续发挥市场推动作用，刺激需求，缓解市场下行压力，助力房地产行业“止跌回稳”健康发展。
吕蕾
