[摘要] 在区域利好有限的情况下，小盘更“独木难成林”
“婚后无子莫发愁，寻子得福水清沟”——
这句二三十年前的广告词，青岛人几乎无人不知，也是很多人对于水清沟最深的印象。
水清沟，可以算是老四方的核心之一。
但却盛产“小盘”。
从青铁封华地到清荷茗郡、中铁诺德青樾湾，楼座数量都是屈指可数。
这也是它近十年来没有如双山保尔村（现在的新都心）那样发生翻天覆变化的原因之一。
大都汇商铺随处可见中铁诺德青樾湾广告
近日即将开盘的青实清荷茗郡和售楼处刚开放不久的中铁诺德青樾湾，及现在仍有房子在卖的大都汇都是大水清沟改造项目，这一拖十多年的改造，两盘都配建有回迁安置房，而且相对于两个楼盘的体量，安置房占比都不小。
中铁诺德青樾湾是大水清沟改造项目长沙路114号地块；青实清荷茗郡是大水清沟改造项目长沙路116号地块，两盘紧挨着；与大都汇由原水清沟市场一路之隔。这俩盘的视野都是只能向南看，还能看到城市的新貌——大都汇的高楼；北向的视野实在一言难尽，原来的大华宾馆和低矮的平房依然保留着旧貌。中铁诺德青樾湾为95㎡-117㎡刚需户型；清荷茗郡主打116-128㎡的偏改善户型，但实际上，两者相较，清荷茗郡无非是户型面积大点，户型有点“老套”，118㎡和128㎡的户型还保留着老户型的东厅、西厅的布局。
这俩盘无论是定位刚需还是定位改善，除了“地铁”确实是近，其它方面既不刚需也不改善，户型没有亮点、学校没有优势、环境没有变化；除了周边地缘性置业者，很难有人能接受。且体量较小，清荷茗郡，除却1号楼回迁房，仅有两栋高层和两栋洋房；中铁诺德青樾湾一共不过6栋楼，且密度上高于清荷茗郡，清荷茗郡的高层好在是“错开”排布，不影响采光；体量上就决定了未来所在的区域不会有大的变化，零星的商铺带动不了商业的迭变。
清荷茗郡工地实拍
这俩新盘想在现在的大市场环境下出圈，只能靠“价格战”了，总价200万以内才能打动部分刚需置业者和养老改善的置业者。
水清沟区域的凤凰涅槃还需像新都心一样，除了地铁以外，启动大面积的拆迁，引入万科城那样的大盘，联动大型商超，彻底改变城市界面才可以。
水清沟周边缺少大型商业
也别只看水清沟，长沙路上这一线上不缺“小盘”。
沿着长沙路往南走，长沙路50号的绿城和锦玉园也是只有三栋楼，紧邻重庆路的4S店一线，绿城主打的绿化园林在这个盘上是无法体现，噪音污染和空气污染是无法避免；虽然配建商铺，但这么几户业主也不会带动商铺成啥气候。这三楼还包括拆迁安置房，却依然卖到了现在，仍有小户型的房源。
小盘还不如大盘出货快，“带不动”是主要原因：小盘带不动区域的发展，也带不动老业主推新的积极性。
同处老四方的绿城和锦诚园仅有四栋楼，也是一样的情况，从交付后的实景来看，很难对得起“绿城”这块牌子。近日，绿城近日云溪雲庐和锦上月鸣也已交房，业主有验房需求可以报名公益验房团。
（扫码报名公益验房）
楼座数量没有最少只有更少
只有1栋楼的新汇星城因其在福州北路的稀缺位置而被关注，但这个被很多自媒体称为“新盘”的项目其实就是十多年前的烂尾楼福鼎大厦。在“复活”之前的框架已经建好了，因此它的户型不会有任何惊喜，反而是惊吓多一些，窗户很小，还有空调室外机挂在室内的房间；容积率高达6.18，绿化率仅为4.9%，这样的房子位置再好都不能碰，即使现在的价格完全低于周边商品房价格。
（资料图片）新汇星城为原福鼎大厦烂尾楼
新汇星城毛坯样板间实拍
这上个月刚刚拍出的市南宁夏路125号地块不同。虽然宁夏路125号地块规划的也是一栋楼，也有着优越的地理优势，但出身和规划都是清晰的，产品上结合地理位置优势若有创新且之前将延续“未开先火”。且同处宁夏路一侧的天泰美家已有居住的实例；同样是只有一栋楼的宁夏路125号地块值得关注。
综上所述，区域的发展离不开大盘的带动。若一个区域已经发展地很成熟，这个“小盘”有着过硬的开发商和产品力，我们可以选择，去享受区域的利好，去共享大盘的利好配套；但若一个区域处于尚待开发或正在蝶变的阶段，建议放弃“小盘”奔赴大盘，当下选房不求增值但求保值的基本面是要保住的，在区域利好有限的情况下，小盘更“独木难成林”。
