一线城市限购松绑 楼市“小阳春”行情可期

“楼市出新政策了，我想快点卖掉手里的房子换个三居室。”近日，广州消费者刘先生催着中介把他位于荔湾区的一套89平方米的二手房挂牌出售。

刘先生所说的新政策是指广州市自1月27日起正式取消120平方米以上住房限购，这意味着一线城市打响了解除楼市限购的第一枪。紧接着，上海限购松动政策火热出炉、北京通州也取消了“史上最严的双限政策”。业内人士认为，临近春节，作为楼市限购最严格的一线城市送出的“新春大礼包”，给房地产市场释放了更为积极的信号。

京沪穗调整限购政策

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜地调整房地产政策。

仅仅一天后，广州市就发布了进一步优化该市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知，在限购区域范围内购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。同时，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋登记租赁备案手续的，购房时核减家庭住房套数。

1月30日，上海市住建委、市房管局联合印发通知对住房限购政策进行优化。自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

1月30日，苏州也宣布取消住房限购，苏州户籍与非苏州户籍市民均可不限制套数、不限制面积购买住房。

2月6日，北京市住建委和通州区政府发布消息称，从即日起，在京具备购房资格的四类家庭可以在通州区购买一套商品住房。也就是说，在通州落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合北京市限购条件即可，不再受到“双限”的制约。

据中指研究院的统计，今年以来，全国已有至少50个城市对房地产政策进行了优化调整，内容涉及放松限购、限贷和住房公积金使用、调整房贷利率、税费减免、发放契税补贴和购房补贴等方面。

市场反馈积极

“广州一直走在楼市政策调整的前列，是风向标般的存在。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示，此次上海对单身户籍的人群定向松绑，政策力度较小；广州是一线城市中首个大幅度放开限购政策的城市，也为其他城市做出了表率；北京紧随其后，优化了针对通州区域的“双限”政策。

2023年9月20日，广州成为首个放松楼市限购的一线城市，解除了番禺、南沙、增城、黄埔、白云等区域的限购，二手房增值税免征期由5年改为2年，并将非广州市户籍居民家庭购房所需提供的在该市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明时间5年缩短为2年。此次则是进一步解除了天河、海珠、荔湾、越秀四大核心区域的购房限制，居民家庭和个人（不区分是否为本市户籍）购买建筑面积120平方米以上住房不纳入限购范围，成为首个调整房地产政策的一线城市。

“新政策发布后，地产人的朋友圈被刷屏了，限购区域的改善型楼盘纷纷开始大力宣传，热闹得仿佛提前过年。”广州链家一位负责人对记者表示。

从目前市场反应来看，政策调整的效果立竿见影，主要热销产品为120平方米以上大户型房源。广州保利·天瑞项目销售人员表示，新政策推出的第一个周末，该项目就成交了8套房产。越秀地产位于广州海珠区的江湾和樾项目顾客来访量比以往明显增多。新世界广汇尊府、耀胜尊府等多个广州在售楼盘，周末认购量和带看量也明显增加，目前销售价格稳定。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉记者，2023年广州120平方米以上一手住宅合计供应10456套，占限购区域的42％；成交量8409套，占限购区域的37％。限购区域的一手住宅成交方面，120平方米以上的成交均价为7．24万元／平方米，而120平米以下只有4．26万元／平方米。这说明在供应和成交方面，改善住宅占四成左右，占据市场重要地位，由此可以看出广州此次的调整力度。

中指研究院华南分院总经理杨红侠对记者表示，从2023年9月出台的限购松绑政策来看，政策优化确实带来了市场回暖，短期也带来了市场成交量的明显回升。广州此次针对限购区域限购政策的进一步优化，将加快限购区域改善型产品的去化，体现了政策让商品房逐渐回归居住属性的宗旨。

“不限购对有改善、高端改善型需求的购房者较为利好，带动了2023年四季度120平方米以上房源成交量环比上涨。”中指研究院苏州分院高级分析师金珂预计，此次开放限购将打开需求端，对苏州吸引更多外来人才产生一定的积极作用，政策出台时间临近春节假期，人员流动或将带动春节看房热度。

春节后或现“小阳春”

“广州全域松绑大户型限购，其意义和影响绝不仅限于一城一地。”易居研究院研究总监严跃进分析认为，此轮政策调整后，非广州户籍的居民家庭可以购买120平方米以上的住房，将带来不小的增量购买力。粤港澳大湾区近两年发展成果卓著，前往广州购房的需求不在少数，将在很大程度上活跃改善型住房的市场交易。政策调整能够取得的效果值得各地关注。

在北上广深4个一线城市中，往往是由广州率先打响政策调整第一枪，北京、上海、深圳根据效果再紧密跟进。

王小嫱认为，当下市场去化不佳主要是由于购买力较弱，而120平方米以上户型的客群为改善群体，购买力相对充足，但以往购房需求受到限购政策影响。因此，有针对性地松绑限购政策，有助于推动市场各环节循环，加速消化库存，促进楼市企稳。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，虽然此次通州“双限”的取消不会导致市场大涨，但这一政策有望推动通州楼市成交明显放量。他预测，通州楼市成交量有望增加50％以上，一年成交量有望达到8000套以上，后续限购政策继续微调也存在很大可能性。他认为，春节后北京等一线城市或将出现楼市“小阳春”。

中指研究院市场研究总监陈文静也对记者表示，随着核心一线城市不断优化楼市政策，预计这些城市春节后将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策；二线城市有望全面取消限制性政策。

记者 孙蔚