[摘要] 青岛也正式进入了“以旧换新”的时代。
目前，“以旧换新”正在成为拉动消费增长的重要手段之一。实行“以旧换新”，一方面可以更好地满足消费者不断提高消费需求，另一方面对消费也能产生直接拉动，可谓两全其美的方案。不过，之前“以旧换新”多存在于家电、汽车等消费领域，但今年“以旧换新”的春风终于吹到了楼市。比如，4月1日，郑州市发布相关政策，要在2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套；4月2日，无锡市梁溪区也发布了“以旧换新”公告……而就在4月底，平度中杰地产推出“卖旧买新、以旧换新”活动，推出30套新房房源采取“以旧换新”的模式，至此，青岛也正式进入了“以旧换新”的时代。
青岛楼市启动
“以旧换新”
4月29日上午，青岛中杰地产召开“卖旧买新、以旧换新”活动发布会。会上相关负责人表示，为了解决二手房置换周期拉长、房地产改善型住房需求资金抑制等问题，平度市城乡建设局联合有关部门、金融机构、开发企业等单位开展了一系列的调研与评估，并最终以开发公司为责任主体，落实“以旧换新”这一重要政策活动。
据了解，此次中杰地产“卖旧买新、以旧换新”活动共推出30套新房房源，其中中杰时代御园住宅20套，中杰时代天街商铺10套。回收旧房源范围为平度市主城区范围内旧房，北至沈阳路、南至厦门路、东至广州路、西至锦州路。旧房价格认定主要以税务基准价为基础，以房产交易中心近期成交价为基准，结合旧房区位、新旧程度、楼层位置等因素进行一定比例浮动，具体面议。具体操作流程为先期签订协议，双方就新房、旧房认价一致后签订“以旧换新”协议，客户按协议约定支付定金。之后客户“以旧换新”的老房子评估金额作首付，双方签订《商品房买卖合同》，公司协助客户办理按揭贷款手续。
对于旧房过户，双方采取直接过户或委托公证等形式完成相关后续手续。之后双方进行旧房交接，按双方签订的“以旧换新”合同，业主在协议约定期限内，将旧房无条件转让至公司或公司指定的第三方。通过交易流程，我们可以看得出，和之前第三方托管二手房销售不同，此次的以旧换新是开发商或指定公司直接接手，成为真正意义上的“以旧换新”。
全国多地支持
住房“以旧换新”
平度“以旧换新”的模式其实在全国多地已经开始实施。2023年就有20余地进行住房“以旧换新”探索实践。2023年9月，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布通知，联合推出“换新购”服务，支持“卖旧换新”住房改善需求；去年12月，苏州市住建局宣布实施“卖旧买新”购房契税补贴政策，补贴新房契税缴纳份额的50％—100％。
今年以来，包括重庆、武汉、郑州、南昌、福州、长沙、大连、西安等重点城市在内，更多城市加入支持住房“以旧换新”队伍。4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合发布开展商品住房“换馨家”活动的通知，拉开一线城市住房“以旧换新”序幕，5月深圳进一步将商品住房“收旧换新”和“以旧换新”写入楼市新政。4月底更多一线城市加入，上海、广州相继推出住房“以旧换新”活动。
不仅如此，部分此前进行相关探索的城市对活动或政策内容进行完善和升级。如在去年“换新购”服务基础上，今年4月底南京安居建设集团启动存量住房“以旧换新”试点，支持换购人用一套或多套存量住房置换一套或多套新房。再如郑州在前期试行基础上，5月10日起取消试点期限和试点区域，在市内八区全面推行住房“以旧换新”。
三种模式助力
楼市良性循环
记者梳理发现，从去年开始，目前全国已经有60余个城市启动“以旧换新”政策，但不同城市的“以旧换新”政策并不相同。大致主要可以分为三种模式：一是中介帮卖旧房模式，这是最常见的“以旧换新”方式。即购房者先与房企达成购买意向，再由中介机构采用线上流量倾斜、线下聚焦推广等方式优先销售旧房，若一定期限（一般在1—3个月）内旧房顺利售出，即可按照流程推进新房购买手续，否则房企将返还购房者意向金。青岛、淄博、南京、泰安、宜昌、济南、济宁、宁波、丽水、重庆、荆门、扬州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地都有相关政策或活动。其实，早在2022年青岛房协、贝壳找房青岛站联合打造“优鲜卖”服务，就是这一模式的最早实践，这也是贝壳找房在全国首创的一种房屋交易模式。
除此之外，第二种模式就是收购，国企或房企直接收购旧房，旧房款项用于购买指定的楼盘新房，收购的旧房则可用于保障性住房、人才公寓等。连云港、海宁、丽水、太仓、启东、扬州、宣城、江阴、郑州、海安、南京、盐城等地都有相关探索。与之类似，肇庆首次提出了“旧转保”模式，即有改善性住房需求的市民，可自愿申请将本人或直系亲属的旧房纳入保障性住房房源管理，经审核后由实施单位参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租管理，按5至10年的年限统租。申请人要将全部租金收益用于购买新房。
第三种模式则为补贴模式，主要是对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，丽水、苏州、张家港、沈阳、遂宁、宜昌、襄阳、重庆、常熟、徐州、扬州、日照等地都有相关政策。各地补贴方式有所不同，如徐州对符合条件的换房家庭，按照新购商品房合同价，给予0．8％—1．2％的补贴；扬州则给予新购商品住宅不超1．5％的契税补贴。也有城市采取了其他的补贴方式，比如海宁为鼓励房企收购存量房，给予企业总购房款2％的财政补贴；绍兴规定，对一定时限内购买意向购房人存量房的房企，部分契税予以一定补贴。
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“优鲜卖”探索
“以旧换新”先行模式
购房“以旧换新”在青岛有另外一个名字——优鲜卖，而且早在2022年9月就存在了。这是青岛房协、贝壳找房青岛站联合打造“优鲜卖”服务模式，也是贝壳找房在全国首创的一种房屋交易模式。据了解，优鲜卖通过保底（旧房未售出、新房定金退还）方式保障购房者认购风险，并可在短期内帮助购房者成功置换。优鲜卖大体分三步：
一、买房者与开发商、贝壳签署三方协议，之后与开发商签订认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署“好赞”协议。
二、在认购协议、“好赞”协议中，会约定时间周期，在此期间，开发商帮助购房者锁定看好的房源，贝壳平台合作经纪公司通过“好赞”产品，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广，加速房子销售。
三、若旧房成功售出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。
可以看到，该模式最大亮点是让房东获得了更大的选择权。如果房东后续因二手房交易失败，其新房可买也可不买，没有违约风险或心理负担。
贝壳找房青岛站相关负责人告诉记者，青岛有近百个楼盘支持贝壳优鲜卖服务模式，目前有171个家庭选择通过优鲜卖完成“卖旧买新”，有41个家庭成功通过优鲜卖实现换房，其中最短周期为2天。不过，由于目前存在二手房市场整体信心不足，交易环节多、周期长等堵点，该模式下的商品房成交规模仍较小。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
