[摘要] 长期来看我市房地产市场仍将维持相对稳定。
5·17房地产金融新政发布已满10天，岛城楼市情况如何？27日，贝壳找房青岛站公布了5月第四周青岛楼市成交公报。数据显示，全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量环比下降14．5％，二手房成交量环比上升10．2％。记者深入调查发现，新政发布后市民咨询量较平时明显提升。专家表示，长期来看我市房地产市场仍将维持相对稳定。
统计二手房环比成交上涨明显
根据贝壳找房青岛站合作经纪品牌的业务数据，新政发布之后的首个周末（5月18日—5月19日），贝壳线上总商机量较之前一个周末（5月11日—5月12日）环比提升约10％，经纪人带客户看房量较之前一个周末环比提升18％，新房及二手房成交量较之前一个周末环比提升20％。
贝壳找房青岛站公布的5月第四周成交公报显示，当周青岛市全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量环比下降14．5％。其中，商品住宅成交927套，环比上涨0．4％；成交均价15985元／平方米，环比下降1．8％。西海岸新区、城阳、市北新房住宅成交量位列前三。
5月第四周，青岛新房住宅各方面成交数据整体体现“改善”需求。从面积来看， 100－150平方米住宅成交量占比超70％。从单价来看，10000元－15000元／平方米单价段住宅成交量最高。从建筑形态来看，中高层成交量最为集中。总价方面，100万元－150万元段住宅成交量较高。从住宅成交量看，中欧国际城滨江悦居首。公寓项目中，海信辽阳路7号登上公寓成交榜第一，海尔地产世纪公馆成为商业成交最多的项目。
5月第四周，青岛市二手房成交量1654套，环比上升10．2％。各区二手房成交量除李沧区、胶州市、莱西市环比下降外，其他区域均上涨。其中， 100－120平方米和140平方米以上成交占比提升明显。
说法中介咨询量明显上升
青岛链家浮山后片区商圈经理赵加强表示，近期，央行针对公积金贷款利率以及购房首付比例发布相关调整通知，门店接到了不少客户业主的咨询，很多购房客群是为了方便孩子上学在周围置业。往年这个时候，因为过了学校报名季，咨询量会有下滑。但新政发布后，经纪人线上线下接到的咨询量较平时提升了40％。
青岛链家市南片区商圈经理秦娇霞表示，公积金利率下调政策发布后的首个周末，经纪人一直服务的一位公积金贷款购房客户顺利签约了。客户是刚需购房，总房价121万元，公积金贷款85万元。随着利率由3．1％下调到2．85％，每月利息可省114元，30年共节省4．12万元。对于客户来说，公积金利率下调是超预期的政策利好，还款成本的节省，也在一定程度上减轻了购房压力。
贝壳找房青岛站市场负责人陈晶告诉记者，5月17日，央行从最低首付比例、公积金贷款利率等方面打出了一套政策调整的组合拳，进一步降低了购房门槛，为购房者节省了置业成本。
据了解，目前这些政策在青岛已经开始落地执行了。政策发布后，从贝壳青岛站以及合作经纪品牌的一些数据来看，无论是线上浏览量、客户看房量还是成交量，环比同周期均有提升。
陈晶表示，本次政策发布叠加前段时间已发布的公积金、贷款政策调整，可能会带来两方面的影响：第一，利好政策发布提振市场信心，激发了消费者的购房需求，一定程度上会对市场成交产生一定的促进作用；第二，针对多孩家庭以及高品质住宅有一些特殊的利好，可能会刺激部分改善群体换房。从成交量来看，短时间内一些潜在购房需求会被刺激，带来成交量的提升，长线来看青岛房地产市场仍然会维持相对稳定。
探访新房市场冷热不一
连日来，记者前往岛城多个新房售楼处探访发现，新政出来后新房市场依旧冷热不一。
在市北区北部某楼盘，周末记者抵达时售楼处人头攒动。该项目在售的几栋楼，距离地铁1号线和5号线都非常近。置业顾问表示，受政策影响，近期看房客户比之前明显增多，其中不乏一些观望了许久的客户。同样的情况，在市北区黑龙江路附近的一处楼盘也存在。置业顾问表示，新政发布后看房人明显增多，其中一部分是刚需客户，首付降至15％后，上车门槛低了。另一部分则是置换客户，手里的房子还没卖掉，又想手里多留点现金，首付款降低之后，正好缓解了一定的资金压力。
不过，一些高总价改善项目和房源较少的尾盘项目则显得较为“冷清”。在市北中部某楼盘，记者探访时售楼处只有两三组客户。
据了解，央行新政发布当日，省内多地就宣布了新政落地时间。记者从青岛住房公积金热线获悉，尽管青岛暂未公布消息，但现在已经开始执行新政策了。
根据央行新政，5年期以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2．85％，第二套个人住房公积金贷款利率调整为3．325％。而此前的公积金首套利率5年期以上是3．1％，二套是3．575％。
提醒买卖二手房谨防被PUA
目前的楼市，短视频平台上不时可以发现有“砍价”高手，通过登门拍摄视频的方式帮业主卖房。
一位业内专家提醒想要卖房的市民，在卖房过程中，要谨防被PUA：想要促成成交，并不只有降价一条路。这位专家向记者举例说，不久前他曾接到中介电话，询问其新购的高新区房屋是否出租，得知不出租后又询问是否出手。抱着了解市场的想法，专家与中介聊了起来。中介表示，目前的市场行情，如果要出手建议挂牌135万元左右。而专家2019年购入该套房屋时，精装交付的119平方米的新房就花了160万元左右。“如果按这个价挂牌出售，那亏了不少。”“那您想多少钱挂牌？”“挂170万元行不行，这样至少不亏本？”“也可以！”……一番对话下来，让专家对中介的营销手段有了深刻体验。
“无论是买房还是卖房，都应该多花一些时间做功课，深入了解房屋所在地段的优势、发展潜力等。”这位专家建议，市民不要被短时平台上的“砍价”高手们所营造的氛围而形成价格踩踏效应，应该仔细分析所持有房屋的优缺点，尤其是事关区域发展的重要规划。只有这样，才能不被中介牵着鼻子走，不让财富“大割肉”。
观海新闻／青岛晚报／掌上青岛记者 徐美中
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新政多地落地 楼市提振明显
自5月17日金融管理部门推出一揽子房地产金融措施后，多地快速跟进。据不完全统计，目前已有十多个省（区、市）取消当地房贷利率下限，下调最低首付比例。多地也跟进下调了公积金贷款利率。
从政策落地效果看，近期，一揽子房地产金融政策对楼市有一定提振作用。在部分一线城市和省会城市，看房的人流密了，向中介咨询新政策的人多了，一些观望多年、抱着“再等等”情绪的购房者，也萌生了“上车”想法。
“近期，热点城市商品房市场出现了明显提振。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一手房访客和签约量、二手房带看和成交量，都出现了明显的环比反弹。新政策极大地降低了购房门槛。本轮房地产金融政策与此前热点城市放松限购等政策形成配合，进一步释放购房需求。
李宇嘉认为，一二线热点城市的市场回暖比较明显。因为这些城市的新市民和年轻人比较集中，刚需购房需求较旺。近期，政策端发力改善购房者预期和购买力，进入市场的购房者较多。从购房群体看，刚需群体较多，外地人买房占比增加；从二手房交易情况看，低总价、低单价、中小户型交易较多；从客群交易特征看，对价格依然比较敏感，表明市场仍处于修复过程中。
也有市场人士认为，一揽子政策效果的持续性还有待进一步观察。
上海某股份银行的一位客户经理对记者表示，咨询房贷的客户没有出现非常明显的提升，房贷审批放款流程与速度也暂未出现变化。
“从短期和中长期角度看，房贷新政都对房地产市场具有积极影响，市场也有望总体向好。但考虑到房屋交易有一个过程，购房者也存在决策周期，等待市场进一步复苏也需要耐心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
李宇嘉认为，近期房地产领域的一系列政策，着力点依然在于鼓励居民购房。考虑到房地产市场的基本面尚未发生根本改变，如果后期在库存去化等方面的改善有限，楼市或许仍将延续阶段性修复特征。
“房地产相关政策需要组合效应，部分地区仍需要出台一些支持性措施，确保本轮房地产金融政策更好落地。”严跃进建议。
据上海证券报
