[摘要] 6月过半，青岛楼市正式进入“年中冲刺”。
楼市观察
6月过半，青岛楼市正式进入“年中冲刺”。近期密集实施的新政使得部分优质项目楼盘到访量明显增加，让本该按部就班的“年中冲刺”平添一把火。一方面市场一线价格松动明显，品牌房企项目销售加快，另一方面二手房成交量占比持续攀升的态势有所回落，市场的天平开始逐渐向新房成交倾斜。业内人士认为，近期新房市场的活跃多以以价换量、新政助力和热门房源短期供给失衡三方共同推动形成，并不意味着当下入市信心已完全恢复。但从整体看，今年楼市下半年相对乐观。随着政策的进一步放松和市场供需的逐渐磨合，未来几个月青岛楼市有望继续保持活跃态势。
新房市场活跃度提升明显
新政实施半月，楼市变化开始显现。
6月首周（6月3日—6月10日）恰逢端午小长假，这也是5月底新政叠加利好之下的第一个假期，据青岛贝壳研究院数据统计，这一周青岛新房和二手房共成交2619套。其中，新房成交1160套，二手房成交1459套，二手房热度高于新房。业内人士分析，从近三年成交情况看，2024年端午小长假新房、二手房市场热度更高。其中新房认购单量同比2023年上涨57％，与2022年同期比上涨5％；二手房成交量同比2023年上涨105％，与2022年同期对比上涨41％。
6月第1周，青岛市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交1160套。其中，住宅成交1000套，成交均价为14309元／平方米，与上周相比略有下降。新房成交总价区间出现较大变化，80万元内新房成交230套，占比23％；80—100万元次之，占比15．8％。
从户型面积上来看，100—120平方米、120—150平方米成交量领先，分别售出344套、284套，占比约34．4％、28．4％。单价方面，10000—15000元／平方米、8000—10000元／平方米均价段销量较高，分别成交238套、220套。产品方面，高层房源销量更高，共383套。
二手房方面，6月第1周，青岛市二手房（包括住宅、公寓、商业产品等）共成交1459套，整体成交趋势较平稳。
从成交面积来看，80平方米内面积段成交占比提升明显，较前一周增加3．6个百分点。此外，140平方米以上、120－140平方米面积段成交占比也有一定提升，中间面积段占比相应缩减。
热搜二手房小区前三名分别是崂山鲁信长春花园、西海岸维多利亚湾、西海岸山海湾。依托主城区成熟配套、大体量、山海资源等优势，三个小区人气值常常名列前茅。从价格看，热搜小区挂牌均价有6个小区在20000元／平方米以上，改善型小区成为意向二手房购房者关注的重点。
与此同时，据锐理数据统计显示，5月青岛二手住宅与新房住宅成交比值在1．21左右，环比上月降幅明显。由此可见，在新政和市场双重驱动下，新房市场成交占比扩大，活跃度提升明显。
部分楼盘官宣收紧优惠
政策影响，是促使买房人入场的重要因素。新政对市场的影响有多大？
举例来说，在调整首套房认定标准之前，购房者在市南有房子但在市北无房，市北买房组合贷公积金算二套，商业贷款也算二套，商贷的利率就达到了3．95％。新政后，市北买房不但可以算首套，而且二孩家庭公积金额度上浮20％，高品质住宅再上浮20％，这样公积金就基本覆盖所有贷款，贷款利率是2．85％。相比较3．95％的商贷利率，对于购房者来说还是较具吸引力的。
新政落地后，中介门店是感知市场温度的最佳场所。链家地产一位商圈经理表示，端午小长假期间，其门店经纪人共卖出6套新房，往常一个月大约也就成交八九套。卖出的这6套新房集中在市北区和李沧区，都是园林规划比较完善、小区配套较为齐全的项目。他分析，成交量提升的原因，首先是因为节假日期间时间充裕，此前积累的客户趁假期带家人复看，各方面条件合适的情况下定房；第二是近期购房利好政策频发，无论是从利率还是首付比例，都给足了空间，市场成交氛围好，带动了置业者购房积极性；第三是部分项目推出了一些特价房源，比较有吸引力。
青岛链家地产赵加强表示，他们店所在的位置是浮山后区域，新政后不少客户前来咨询，很多都是为了孩子上学。往年这个时间段，因为过了学校的报名季，咨询量会有下滑，但新政发布后，经纪人接到的咨询量较平时多了40％。成交的周期也在缩短，在浮山后板块，主要是一些改善型家庭买房，次新房比较好出手。
新房方面，这个端午假期市区部分楼盘到访量显著提升，有楼盘甚至取得一天卖出19套的好成绩，甚至有楼盘由于个别户型达到了清盘阶段，在端午假期后收紧了优惠。
业内人士认为，接连出台的新政策，让购房门槛降低，购房者热情回升，部分即将完成销售任务的房企开始收紧优惠保利润，这是优质房源供给有限的情况下市场回暖后的正常调整，更多的还是从市场供给方面考量。来自克而瑞青岛的统计数据显示，5月份全市新建商品住宅供应28．51万平方米，房源2449套，供应面积环比下降19．3％，同比下降60．2％；1—5月累计供应143．59万平方米，房源11252套，供应面积同比下降54．8％。供给量的大幅缩水，加上政策的空前放松，还有贷款利率的空前优惠，这些因素都在推动楼市活跃度提升。
购房者心态出现微妙转变
从市场反馈来看，新政更有利于一些原本就在犹豫的客户，促进这部分客户加速入市。但不同购房者对新政的敏感度也不尽相同。
原本打算“卖旧买新”的苏先生在楼市新政后还是选择继续观望。他向记者表示，由于他居住的小区房龄较新于周边小区，因此平均挂牌价格一直比较高。“我现在挂的价格在整个小区里面算是便宜的了，可买家还是以行情为理由大幅砍价。我的挂牌价目前是符合市场行情的，我选择再观望下，有合适价格再置换。”
也有刚需购房者表示不急于上车，选择“慢慢看”。
小郑是一位首套刚需购房者。新政出台后他表示，自己并不着急，慢慢看，如果遇到合适能降价的就谈谈看。“我现在就想买一个离工作单位近一点的小套二，在给自己一个安身之处的同时，兼顾考虑以后结婚使用。”小郑说，“首套房政策放宽对我意义不大，我本来就是首套房。这周末准备去看一看房子，如果有合适的就继续谈一谈价格，没有合适的也不会硬上车，毕竟现在新政刚出来，也不会一下就收紧，可以慢慢看。”
本报楼市观察员李鹏飞认为，今年上半年，青岛核心城区主要是消化去年的老盘，市区入市新盘在大幅减少。虽然曾经的市场热盘也在慢慢退场，青岛整体库存状况处于持续修复期，但是得到市场认可优质楼盘中的优质房源却在持续减少，其稀缺性也将逐渐显现。这也是近期市场回暖的一个重要原因。从整体看，今年楼市下半年相对乐观。随着政策的进一步放松和市场供需的逐渐磨合，未来几个月青岛楼市有望继续保持活跃态势。
吕蕾
