[摘要] 今年5月22日至12月31日，胶州市试行开展房地产市场“以旧换新”活动。
青岛新闻网5月23日讯（记者任俊峰）记者从胶州市获悉，为进一步助推胶州市房地产市场平稳健康发展，支持群众刚性和改善性住房需求，消化存量商品房，畅通一二手房良性循环，今年5月22日至12月31日，胶州市试行开展房地产市场“以旧换新”活动。
房地产市场“以旧换新”遵循“自愿参与、灵活便利、市场化运作”的原则。通过开发建设胶州市房源信息共享和发布“好房惠企便民”房地产综合服务平台，筹集、发布市场待售的用于换房群众选购的新建商品住房房源，同时也可用于帮助房地产开发企业挂售收购的二手住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。
“以旧换新”活动分为两种模式。
模式一：
房地产市场“以旧换新”是指居民持原有住房（以下称“旧房”），与参与“以旧换新”新建商品房（以下称“新房”）开发企业进行议价，双方就旧房和新房价格协商一致后，旧房过户给房地产开发企业或房地产开发企业指定的对象。旧房价值的全部或其中一部分作为新房的首付款，首付款和新房总价之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款或住房公积金贷款等方式支付。旧房价值多于首付款部分，由房地产开发企业在旧房过户时或不迟于新房交房时返还给购房者。
新房房源为胶州市范围之内已取得预售许可的部分期房或现房，由各房地产开发企业提供，规划用途为住宅，不包括商业用房、办公用房及车位、车库等，供换（新）购群众选择。
旧房房源为胶州市主城区范围之内，建成年代为2004年1月1日以后，房屋用途为住宅且具有合法产权的居民住房。产权清晰，不存在查封、抵押或担保等情形，或者在《存量住房换购意向协议》签订前，解除查封、出租和注销抵押登记。旧房应符合安全使用标准，无违法拆改、违法搭建等违反规划或房屋使用安全管理的情形。旧房需结清全部欠付款项，包括但不限于物业费、水电气等费用，并提供相应凭证。
欲出售旧房房源价值不超过欲购买新房房源价值的70％，旧房价值的全部或其中一部分作为新房的首付款，具体比例由参与企业确定。
模式二：
购房人对旧房房源自行进行处置，并承诺旧房价值的全部或其中一部分作为新房的首付款，同时与房地产开发企业签订新房认购协议，缴纳认购金，房地产开发企业对认购新房房源进行锁定（锁定期限由双方协商），若旧房卖出，换房人按约定办理新房商品房买卖合同网签手续，认购金转为新房购房款；若旧房未卖出，换房人与房地产开发企业解除新房认购协议，房地产开发企业无条件退还认购金，换房人无需承担任何违约责任。加入以旧换新企业名录库的房地产开发企业，对二手住房换购人给予相应让利优惠（特价房源除外）。新购置120平方米及以下的改善型商品住房按网签商品房买卖合同总价款的3％给予购房人优惠；新购置120平方米以上的改善型商品住房按网签商品房买卖合同总价款的5％给予购房人优惠。
“以旧换新”活动参与对象有四类：
换房群众。胶州市主城区内计划出售旧房并购买新房的居民。
房地产开发企业。自愿加入住房以旧换新企业名录库的房地产开发企业。
胶州市房地产业协会。胶州市房地产业协会建立住房以旧换新企业名录库，保证活动有序开展。
胶州市公证处。胶州市公证处作为房地产市场“以旧换新”交易资金安全保障机构，提供“带押过户”服务，购买新房的认购金、旧房交易资金监管等资金划转服务，确保各方主体的资金安全、流程顺畅。
“以旧换新”活动有如下流程：
房源发布。参与“以旧换新”的房地产开发企业和房源信息，由胶州市房地产业协会通过“好房惠企便民”房地产综合服务平台分批面向社会发布。
现场报名。有换购意愿的居民可至公布的新房销售现场报名，报名时居民家庭需提供旧房产权证明、房产已出租或未出租的情况承诺等材料。房地产开发企业进行资料审核和现场查验。
换购洽谈。居民和房地产开发企业双方可委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果，协商旧房和新房价格，并明确旧房总价中作为首付款的具体数额。若协商不成，则换购工作流程终止。
签订合同。在双方自愿的前提下选择公证服务，签订《存量住房换购意向协议》和《新建商品房买卖合同》，并完成网签备案。《存量住房换购意向协议》签订后，首付款和新房总价之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款或住房公积金贷款等方式支付。
登记交接。按照《存量住房换购意向协议》约定居民向房地产开发企业移交旧房，并过户给房地产开发企业或房地产开发企业指定的对象，办理不动产登记。新房交房后按约定办理不动产登记。居民和房地产开发企业办理二手住房交接手续。
此外需要注意的是，“以旧换新”活动房源须一对一，即一套二手商品住房换购一套新房。共同购房的，由共同购房人共同申请。“以旧换新”活动过程中产生的交易相关税费由换购双方协商承担。
