[摘要] 闫家山片区已经和张村河、东李，成为青岛主城区房地产开发最具潜力的居住片区。
雁山科技生态城效果图。资料图片
前往海信·悦澜山咨询的客户络绎不绝。观海新闻／青岛早报记者林洪丛摄
对于很多青岛人来说，最有“青岛味道”的老城区必须是“老四方”，这里曾是青岛最繁华的区域之一。2012年，青岛调整行政区划，原四方区整体并入市北区，然而“老四方”至今依然作为一个独立的板块，存在于青岛楼市之中。一直以来，“老四方”房价算是市北区最低的，无论是在青岛本地居民的固有印象中，还是在新市民购房计划中，“老四方”成为不想离开主城区的刚需退而求其次的主要选择。
然而就是这样一片区域，在去年5月的一次拍地中，位于“老四方”的闫家山一个地块，引来了华润、保利、中海、招商蛇口、环海湾、海信、青特＆中青建安联合体等8家地产大佬的争抢，拍地最终触发熔断。其实，在热抢的背后是已经出炉的“老四方”的未来改造规划。据业内人士分析，闫家山片区已经和张村河、东李，成为青岛主城区房地产开发最具潜力的居住片区。
从规划中看到
未来的模样
李嘉诚曾经说过，决定房子价值的关键因素是“地段”。而在房住不炒的背景下，地段决定了居住的舒适性。那么未来“老四方”闫家山板块的配套设施如何？这一问题我们可以先从相关规划看出端倪。
早在今年的2月6日，市自然资源和规划局发布《市北区洛阳路片区郑州路两侧改造项目及橡胶谷二期控制性详细规划调整批前公示》，从中可以看出这一片区未来的模样。其中整个片区规划有8块住宅用地，足以可见该片区将成为一座规模不小的住宅社区。而周边的配套设施从这份《公示》中更是一目了然：首先是教育资源，在商丘路和成才路交界处，可以看到规划有一片5．29公顷的中小学用地，未来将打造青岛科技大学实验学校，规划为72班九年一贯制，其中42班小学和30班初中。学校未来将配置室内泳池，同时还将承担社区体育中心的功能。学校还将采用地下交通接送的方式，减少对周边交通和环境的影响。
在整个地块的南端也就是郑州路的西北和东北，还规划有两块较大的商业用地。其中西北侧将配建大型写字楼，而且还将配建综合健身和运动场地，同时还将配建文化互动中心，东北侧则规划的是大型商场。除了教育和商业用地之外，整个片区还规划有至少四块公园用地，而且这些公园都配备了运动场地。更重要的是，这个片区还规划有社会福利用地，有300张床的养老院，以及养老服务中心、老年人服务站、托老所等。除此之外，还有一个1500平方米的农贸市场用地。从中不难看出，就整个片区的配套来说，这里不仅设施更新，相比如今的浮山后片区，这里还引入了养老等新模式项目，配套项目也更加完善。
从关键词了解
片区整体定位
说到闫家山片区规划时，可能有人注意到，其中并没有提到交通。其实，闫家山片区本身就包括以交通为主导的郑州路TOD项目。什么是TOD？所谓的TOD（Transit－oriented Development）模式是指以公共交通为导向的城市发展模式。简单来说，就是以地铁站为中心，提供居住、商业、产业、娱乐、教育等多元化的入口，让地铁站不再是一个中转站，而成为目的地。通过TOD开发，不仅能够重塑片区价值，同时将反哺轨道建设运营。所以，未来的闫家山片区汇集了5号线、7号线、8号线三条地铁线，可以把主城出行串联起来。同时，已经通车的重庆高架路，可以实现畅达市南、市北、李沧、崂山等各区。
当然除了TOD，闫家山片区另一个开发重点是去年提出的雁山科技生态城。据了解，雁山科技生态城是青岛市“城市更新与三年攻坚行动”核心版图之一。根据今年市北区政府工作报告，总投资近380亿元的雁山科技生态城规划出炉，今年市北区将高水准启动雁山科技生态城建设。
按照规划，雁山科技生态城总占地面积约195公顷，西至四流南路，东至重庆南路，南至郑州路及商水路，北至李村河，将以郑州路两侧改造更新为契机，以青岛科技大学为产学研策源中心，联动片区内橡胶谷、国家大学科技园等产业园区，叠加两河（李村河和张村河）流域综合整治提升机遇，区域整体焕新，着力打造集科创、人居、教育、产业于一体的新城。
规划中产业与住宅并存，加上地铁等配套的加持，这里有着和目前热门片区张村河非常相似的开发思路。而在2024年第一批次住宅用地拟出让地块详细清单中，市北区亮相4宗地块，有2宗地块就位于青岛雁山科技生态城及周边区域，说不定这里将成为下一个张村河。
记者观察
生态城“唤醒”片区发展
现在我们回到“终极”问题——闫家山片区到底值不值得买？
根据规划，这一片区未来已经有了清晰的面貌，特别是雁山科技生态城将带来多种产业聚集，市北区将有更多TOP级企业及高精尖人才集聚于此。闫家山片区的产业革新，加上老城区的优势区位和完备的功能板块设置，这里将会是未来的人才“流量池”，撬动全域产业焕新。目前，区域内商业、教育、医疗等各项配套完备，片区北侧的72班九年一贯制学校正式确定为青岛科技大学实验学校，规划已于近日公示。闫家山片区内规划的商业、写字楼、住宅、休闲娱乐于一体的超万方商业综合体，将在未来几年内一一兑现。单就配套来说，这里居住环境并不比张村河和东李差。
当然，是否值得买，还有另外一个决定性因素，那就是价格。几年前，首个入驻片区的中海寰宇项目，曾打算把该片区的楼市价格拉高到30000元／平方米，但最终还是被周边环境拖了后腿。目前周边海信地产和中海地产在售的楼盘均价在25000元／平方米左右，这样的价格和东李片区目前在售的价格不相上下，但仔细对比后发现，两个片区的优势其实并不相同，相比东李的自然风景，闫家山在教育、交通和商业方面更有优势。另外，从去年拍地引来多家地产商争抢来看，尽管闫家山片区目前还有多宗未拍出的地块，但拿地的成本应该不会太低。这也就意味着，未来该片区价格大幅下跌的可能性比较小，比起东李庞大的项目供应量，还是相对保值。
代表楼盘
中海寰宇时代雲境是青岛主城全能配套住区，仅需首付40万元起即可入住。1号线、5号线、8号线三地铁交会串联全城，项目距离M1地铁线胜利桥站距离仅约200米。家门口的中小学招生在即，今年将启用，学校距离项目直线距离仅有870米，可实现目送孩子上下学。项目紧邻滨河都市公园，园、河、海三景同观，目前在售项目建面110—143平方米。
海信·悦澜山作为海信地产市北区首作，择址闫家山板块，紧邻5号线、7号线、8号线三条地铁线闫家山站交会处，快速抵达市区各大核心商圈；与青岛科技大学实验学校（72班制）仅一路之隔，畅享一站式全龄优质教育。项目配置七大主题新奢无界泛会所，让老人、青年、孩子各得其乐。
建面99—137平方米精装高层、小高层，户型方正，全名通透，动静分离，餐客一体型LDKB空间设计。目前建面约119平方米精装样板全维实景示范区即将开放。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
