青岛又有了四个新盘：地铁和学校优势了得……

市南有了新盘，市北没再出现流拍，东李和城阳又有了新主加入混战！这是2024年青岛第一批次供地首场土拍的几大亮点。除此之外：

1、挂牌5宗，成交4宗，3宗为平台公司所得，虽然民企和央企对这次青岛供出的土地兴趣不高，但国资平台相对也有保障。

2、成交的4宗地块容积率从1.4到7.3，尽显各区域土地稀缺程度上的差异。

3、全部底价成交。

市南宁夏路125号地块实拍

市南有了地铁新盘 两大名校环伺

市南宁夏路125号地块位置黄金：泰能宿舍所在地，西侧邻宁夏路老海明威，一路之隔对面就是天泰新村。

目前该地块周边新房稀缺，其中锦绣华城世家在售洋房产品，建面约130-187㎡，均价55000元/㎡。但该地块容积率7.3，在产品上形成不了竞品，而且该地块还配备有108套安置房，想在有限的土地上有大“产量”，自然只能以大高层为主。

与其同处宁夏路一侧的天泰美家可以作为其对标楼盘，但现在的宁夏路125号地块与当年的宁夏路137号天泰美家相比增加了两大优势：

1、三地铁：地铁3号线宁夏路站、及规划建设中的地铁5号线（宁夏路站）、8号线（澳柯玛桥站）；都在步行可达的范围内。

2、双名校：在该项目两三公里范围内有目前青岛知名的两大私立类学校：超银学校和海信学校，教育资源优势分外突出。

刘家下河地块实拍

东李刘家下河地块 环境优势突出

刘家下河地块处世博园板块，是九水东路城市更新项目。此次拿地的亿联集团在去年3月就与李沧区政府、九水街道就九水东路城市更新项目签订合作框架协议。

开发商亿联集团其实并不陌生，之前多年深耕西海岸市场，龙湖亿联春江天玺就是代表性之作，此次拿地东李也是亿联进驻青岛主城斩获的首宗地块。

该地块位置与李村河相邻，一河之隔对岸即是米罗湾小区，居住环境优越；周边有武川路幼儿园、宾川路小学、武川路小学和实验初中李沧分校（南校区），已处较为成熟的居住片区。

但目前东李楼市“厮杀激烈”，已有十几个项目间在售或即将入市，而一批次的供地预告中又增加了3宗地，价格战已经好几轮。自2024年开年以来二手房市场频现低于2万/平的次新房，森林公园也爆出单价一万七八的毛坯房。想在这个片区厮杀出一片天空，亿联集团需要在产品上做出差异化才能胜出。

城阳白云山新盘 环境和教育优势皆有

城阳街道西旺疃地块，位于田旺路以西、硕阳路以南，处于白云山片区，被北岸置业（青岛城阳开投工程有限公司）斩获，位置与该片区去年三批次成交的北岸地块与该地块相邻。

白云山片区作为城阳东部区域，也是十四五规划重点区域。这几年的发展变化巨大，从原先只有山湖的自然环境优势，到现在的教育资源优势，已经被称为是“城阳张村河”和“城阳浮山后”的结合地。其客群的变化也由原先的市区环境改善置业者向城阳本土高端改善置业者转换。北岸的这块新地多向置业需求兼顾或许更能出彩。

目前北岸置业参股的和达和园以及周边的绿地兰亭郡、绿地凤玺台、中巍白云山居、北岸青特滨湖观澜均在售，和东李地块一样属于“还未出道，竞争压力就不小”。

西海岸科大地块位置与周边新房项目

西海岸科大南侧地块 新房价格不会很高

西海岸科大南侧地块由济南开投沃源企业咨询有限公司（青岛平台公司）拍得，楼板价4358元/㎡，虽底价成交，但目前周边直线距离1公里左右以内较近的新房项目宸悦府、新华锦锦色漫山、海信珠山小镇，普遍价格在单价在10000元/平-13000元/平左右，因此该项目今年无论在什么节点入市，定价都不会太高。

而西海岸的新房市场，已经过了市区购房者和外地购房者大跃进式涌入的阶段，未来产品需多定义西海岸本土置业需求。

市北区盐滩地块周边实拍

市北区盐滩地块 地铁1号线旁交通便捷

中止的盐滩地块位于青岛科技大学板块，中海寰宇天下以南，四流南路以东，比之前流拍多次的捷能地块地块位置好，相对离桥也远；且比周边在售新盘海信悦澜山更近地铁，距离地铁1号线胜利桥站仅约100米，环境上比中海雲境也更安静。该地块出行便捷，生活配套丰富。关注老四方片区的刚需置业者和地缘性改善置业者可以重点关注此位置。

该地块是市北区城市更新项目，未来与郑州路片区可形成互补，片区内与捷能地块可形成呼应。青岛市自然资源和规划局对其曾进行规划调整：地性质由商住用地(商住比2:8)调整为二类居住用地，容积率由3.5调整为2.9。

按首场土拍的节奏，未来有望也以底价成交。

青岛一批次供地中仍有不少优质地块，如市北区郑州路片区地块、河西片区地块、李沧区郑庄片区地块，后续将陆续推向市场，值得关注，亮嫚也将逐一解读。