[摘要] 继监管部门整顿租赁住房市场秩序、规范“高杠杆加租金贷”式长租公寓乱象后，先有中央经济工作会议及“十四五”规划提出“高度重视保障性租赁住房”定调
2021年将成为国内住房租赁市场一个转折之年。
继监管部门整顿租赁住房市场秩序、规范“高杠杆加租金贷”式长租公寓乱象后，先有中央经济工作会议及“十四五”规划提出“高度重视保障性租赁住房”定调，后有各试点城市加快地方措施规范与租赁住房用地供应。
1月28日，上海房管局、住建委相关负责人介绍，当地“十三五”期间确定的新增供应70万套租赁住房目标已超额完成，截至2020年末，上海共推出租赁住房用地152幅。当地计划到2025年供应40万套以上租赁住房。
这只是各地完善租赁房市场一个缩影。2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围扩展至24城，北京、广州、深圳、杭州、宁波、青岛等试点城市纷纷探索租赁住房的供给与运营模式。
步入2021年1月，热门城市围绕租赁住房市场供应重掀热潮，北京拟定新建1万套集体建设用地租赁房，广州、深圳积极试验“商改租”“公改租”，宁波完善“建设政府住房租赁交易服务平台”，南京对住房租赁企业予以税收减免，各大城市租赁住房集结号在“十四五”开局吹响。
加快租赁住房供地
岁末年初，“大力发展租赁住房”成为高层定调的同时，至少10个城市打出了对应“组合拳”。
1月28日，上海房管局、住建委相关负责人晒出了租赁住房“大账本”，据介绍，当地“十三五”期间确定新增供应70万套租赁住房的目标已超额完成。截至2020年末，上海共推出租赁住房用地152幅，规划建筑面积逾1000万平方米，可供应至少22万套新建租赁住房。
另据上海“十四五”规划，当地将多主体多渠道增加租赁住房供应，到2025年形成租赁住房供应40万套以上。其中，2021年上海计划新增5.3万套租赁住房供应，包括新增供应公租房8000套。
就在2020年底，上海“热闹”的供地场景刚刚落幕。该年上海共计完成19宗租赁住宅用地，仅12月份便一口气推出15宗租赁住宅地块。
步入今年1月，当地延续了密集供地态势，分两批次于嘉定、杨浦、闵行和浦东新区等推出10宗租赁住房用地，合计土地出让金超过25亿元，重点为区内各创新创业人才提供居住保障。
除了增加供应，新一年的上海“高调”发力，租赁住房市场迎接多方位培育。1月9日，由当地租房租赁机构发起成立“上海住房租赁产业联盟”，上海市房屋管理局、上海市房地产经纪行业协会、上海建信住房服务有限公司、地产城方、城投宽庭、华润有巢、魔方、旭辉领寓等机构及企业进行联动。另据近期上海市房管局、住建委相关负责人表述，上海鼓励和培育机构化、规模化、专业化住房租赁机构发展，联手上海地产集团、上海城投集团、华润集团等80余家国有企业，大力建设保障租赁住房市场。
与上海主推的“纯租赁住房用地”不同，北京近年主攻集体建设用地用作租赁房和企业自持项目。
1月12日，北京住建委等三部门联合印发《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》，提高集体土地租赁住房供地质量，将房源统一纳入全市租赁监管服务平台。按照规划，2021年北京将新建1万套集体建设用地租赁房，向市场投放5000套（间）。
作为全国首个利用集体土地建设租赁住房的城市，北京市租赁房痕迹可以追溯到2011年，原国土资源部批准北京开展相应试点工作，先后启动了海淀区西北旺镇唐家岭村、温泉镇太舟坞村等5个试点项目，共涉及集体建设用地38公顷，可建设近1. 5万套租赁住房。
直到2019年，北京市迎来了全国首个投入运营试点项目——位于成寿寺、丰台花乡的两处集体土地租赁住房项目进入出租运营阶段，二者均属万科的租赁住宅品牌“泊寓”，通过村企合作开发的商业租赁模式，双方成立合资公司负责项目的日常运营，万科作为参与方仅承担建设运营职能，并提供给村集体固定租金及超额经营分红。
广州、深圳等城市则倾向于通过“商改租”“公改租”解决城市居住问题。
1月21日，广州市住房和城乡建设局发布《市住房城乡建设局2020年工作总结和2021年工作计划》显示，2020年广州新开工棚户区改造住房11053套，基本建成公共租赁住房3805套，超额完成目标任务。对于2021年的目标规划，广州市住建局指出，将大力发展保障性租赁住房，构建多层次人才住房工作体系，重点推进中心城区83条城中村、100个以上老旧小区微改造项目。
深圳近期发布的“十四五”规划，亦单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。事实上，早在2018年，深圳市住建委便开启“二次房改”，新增住房市场由“商品房”正式转为“保障房”主导，提出自该年起确保新增居住用地中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，到2035年，新增建设该类住房总量不少于100万套。
迟迟发力的福州近期也刷足“存在感”。2020年，福州出让3宗涉租赁住宅用地，其中位于闽东电泵厂、晋安区新店镇秀山村板块的2宗土地于12月份集中出让，总出让金额约7亿元，均由于龙湖旗下公司竞得。据龙湖方面透露，两幅地块将建龙湖冠寓，合计将推出约1700间套长期租赁住房。另据当地市资源规划局及市房管局介绍，2020年至2022年福州计划新增10万套租赁住房。
增加市场供应的之余，为租赁企业给予财政补贴和税收减免、搭建官方租赁住房交易平台等，同样成为了一批城市的着力点。
例如，福州、宁波作为获批中央财政支持住房租赁市场发展的试点城市，可在近3年获得24亿元专项资金，给予新建租赁住房项目可获得1000元/平方米补贴；南京市税务局、南京市住房保障和房产局发布对向个人出租住房的住房租赁企业提出了具体减税政策，一般纳税人可选择适用增值税简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额，培育住房租赁市场主体。
地方国企成为拿地主力军
一个明显现象是，顶层规划对租赁房市场表现为“严管厚爱”，各地政策加大对市场监管的同时，亦鼓励规模型开发商入局做“二房东”。不过，由于租赁用地性质特殊性，目前租赁用地市场交易多以地方国企为主导。
克而瑞城市租售系统数据显示，截至2020年12月，核心8城范围内，榜单中TOP20企业获取的租赁用地和自持土地累计规模约1300万平方米，预计未来三到五年能为市场提供约26万套租赁住房。
其中，11家国企持有租赁用地与自持土地占据了TOP20拿地榜单总量64%，余下3成拿地规模来自碧桂园、龙湖、金地等规模化民营房企。
“国家队”主导作用在深圳租赁住房市场尤其明显。作为当地专责从事人才安居住房投资建设的市属国有独资公司，深圳市人才安居集团占据深圳自持居住用地半壁江山。有数据统计，自2017年10月推出首宗自持居住用地起，深圳市共成交26宗居住用地，仅人才安居集团就拍下了13宗，明确用于住房租赁的建筑面积共计51万平方米，集团后续通过投资建设、合作开发、项目回购等渠道保障完成筹集建设人才安居住房的房源目标。
类似情况在上海如出一辙。2020年，上海共成交19块租赁用地，除青浦朱家角镇3宗地被华为竞得，其余租赁用地均由上海地产集团、上海浦发集团、上海张江集、上海城投集团等市属或区属国企收获。
深圳一家房企项目负责人对此表示：“在建设租赁房方面，相较于传统开发商，国企、央企以政府需求为主导，对盈利要求不高，因而在土地市场竞价中具备优势。另外，建设大型租赁社区中所需要发挥的资源配置优势和协调作用，国企、央企更能发挥较大的政策属性和功能属性。”
这种地方国有企业的“功能属性”，2020年为各地租赁住房建设破局。比如，浙江省首家省属国企长租公寓品牌“浙能尚悦”于2020年5月面市；作为重庆首家国有住房租赁平台公司，重庆地产集团旗下重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司亦挂牌成立，聚焦集中式长租公寓；合肥市包河区国资委控股的包河房屋租赁公司，开发建设的缤纷公寓已于2020年10月投入使用，系安徽省首个投入使用的集体建设用地租赁房项目。
关于租赁住房市场主体培育，2021年1月上海市房地产经纪行业协会举办的房屋租赁行业R4（租赁社区）专题讨论会或许在一定程度上给出注解。
上海中原市场分析师卢文曦在当天研讨会上表示，“进入租赁用地的开发商首先需要具备资金实力，由于租赁土地成本较低，民营房企拿地合算；但后期的运营管理则对开发商的综合能力有着较高的要求。能否吸引房企投资发展租赁业务，关键仍要看金融体系的支持力度，其次资金监管等制度也急需规范。”
中研网数据显示，截至2019年，TOP100房企中约25%房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓，万科泊寓和龙湖冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。尽管并非竞得租赁房用地主力军，规模型民营房企仍是租赁住房的建设运营的重要主体。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰建议：“租赁市场是市场导向的，要发展租赁市场还需要国企民企携手推进。相对来说，国有企业具有更强的社会责任感，是稳仓石主力军；但民营企业更加灵活，效率高且市场敏感度高。双轮驱动下，租赁行业才可以发展更快。”
