[摘要] 近期青岛土地市场活跃，一方面因地块质量较高，体现出优质地块的价值和潜力，另一方面也与“517”新政发布后市场整体行情相关，反映出住宅市场在挑战中仍蕴含机遇。
近期，青岛土拍市场的活跃引发市场关注。6月20日，历经364轮竞价、溢价率高达37．2％的崂山王家村35号地块刷新青岛楼面地价。6月27日，黄岛区九顶山地块经过22轮竞拍，最终以总价25．19亿元成交。
业内人士认为，近期青岛土地市场活跃，一方面因地块质量较高，体现出优质地块的价值和潜力，另一方面也与“517”新政发布后市场整体行情相关，反映出住宅市场在挑战中仍蕴含机遇。
土拍市场成交活跃
6月20日，崂山王家村35号地块正式开拍。根据公告，该地块起拍价28796元／平方米，起拍总价13．75亿元，竞买保证金约6．88亿元，拍卖不设底价和最高限价，价高者得。当天上午10时，3家企业参与这场竞拍，其中两家企业接连出价，最终经过一个多小时、364轮竞价，青岛海业益佳地产开发有限公司以39516元／平方米的价格竞得该地块，成交总价约18．87亿元。
此次拍出的楼面地价，刷新了青岛楼面地价新纪录。此前，崂山区楼面地价最高的是迪生山庄两地块，系去年12月出让，楼面价约2．5万元／平方米。该地块还超过了市南区莱阳路8号成交价，成为青岛楼面价“新地王”。
该地块毗邻金家岭板块，附近有众多高端项目竞品，住宅均价约6万元／平方米，区域房价位列青岛之最，且周边配套齐全。目前周边有多个新房待售，比如银丰玖玺台、澜樾府（黄金海岸）、天一仁和吾疆等项目，均为价格待定状态，未来该片区难免出现“豪宅激战”的场景。该地块拍出后，已有周边在售住宅楼盘打出“地王旁”的宣传标语来吸引成交。
6月27日，黄岛区九顶山地块正式挂牌出让，起拍总价23．77亿元，竞买保证金4．75亿元，总价超过崂山王家村地块“新地王”总价。经过22轮竞拍最终由瑞源摘得，成交楼面地价7444元／平方米，成交总价25．19亿元，溢价率5．98％。九顶山地块与石油大学区域、唐岛湾区域连为一体，建成后将成为西海岸新区的一个新兴片区。目前周边在售新盘有瑞源名嘉荷府、中海半山云境等。该地块也成为2024年二批次土拍的总价“地王”。
业内人士认为，近期青岛土地市场的活跃不仅与地块质量较高有关，也受到“517”新政后市场整体行情的影响。
多管齐下修复市场信心
“517”新政后，青岛推出九条楼市新政，包括按区（市）“认房不认贷”、发放购房家电消费券、加快推行房票试点、加大公积金贷款支持力度、优化产权型人才住房上市交易政策、调整部分产权型人才住房销售价格等。
根据青岛网上房地产和青岛贝壳数据研究院提供的数据，6月第3周，青岛市二手房成交量1522套，环比上升12．2％。除即墨区和莱西市外，其余区域成交量均环比上升，其中西海岸新区成交366套，居区域成交之首。
从成交面积上看，80－100平方米、140平方米以上二手房成交占比上升。从单盘热度看，鲁信长春花园居热搜榜首，维多利亚湾和山海湾紧随其后位居第二和第三。
6月第3周，青岛市全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量环比上涨212．8％。其中，商品住宅成交3043套，环比上涨195．4％；成交均价14869元／平方米，环比下降4．8％。七区三市中，西海岸新区新建住宅成交1364套居首。
从政策层面上看，利好政策密集出台，现在的政策堪称历史最宽松时刻。近日，青岛多家银行明确表示下调住房贷款利率，首套房按照LPR基准利率降低70bp执行，二手房降低20bp，三套房降低10bp，按照当前的LPR数据，降低后的利率分别是3．25％、3．75％和3．85％。多家中介机构工作人员也表示接到了银行的相关信息。而此前青岛市银行普遍执行的首套房贷利率为3．45％，个别银行可以申请到3．25％，但条件较为复杂。
除了商贷，公积金贷款也接连“出招”。记者从市住房公积金管理中心了解到，今年以来，市住房公积金管理中心积极优化公积金政策，通过调整公积金贷款额度、优化住房套数认定标准、下调公积金贷款利率、加强与住房保障、住房市场政策协同等措施，有力支持住房消费。据了解，2024年1－5月，市住房公积金管理中心共为61．91万名缴存人提取公积金111．68亿元，向8178户家庭发放公积金贷款39．01亿元，支持购房面积共计89．21万平方米，拉动住房消费达113．05亿元。2023年4月至2024年5月27日，累计为“带押”购房的职工发放公积金贷款124笔、金额6460．5万元，切实减轻了交易时间和成本，促进我市二手房加速流转。
“以旧换新”开启新局面
未来如何进一步激活市场需求？换房周期长、错过意向新房等，正困扰着有改善性需求的购房者入市。因此，住房“以旧换新”正成为当下消化存量房产、激活改善性需求的重要手段。
6月24日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于加快推进实施住房“以旧换新”工作的通知》，支持国有平台公司参与“以旧换新”。通知提出，支持国有平台公司发挥“区位广、项目多、房源充足”优势，参与“以旧换新”活动，将收购的存量房源用作市场化租赁住房、保障性租赁住房等用途。对于收购的相对零散的房源，可用于市场化租赁；对于通过企业或社区居民团购、资产置换等方式收购的相对集中的房源，满足“交通便利、配套齐全”要求并符合我市保障性租赁住房有关规定的，可向项目所在地住房城乡建设部门申请保障性租赁住房认定，在取得认定书后，享受相关优惠政策。
根据中指监测数据，截至6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。
本报楼市观察员李鹏飞认为，优化政策也进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。短期来看，房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。另外，6月26日，北京发布楼市新政，至此，北上深广首套房首付比例已分别下调至20％、20％、20％、15％，贷款利率分别为3．5％、3．5％、3．5％、3．4％。下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，青岛市场也有望进一步筑底企稳。
吕蕾
