[摘要] 目前部分二手房和新房价格对购房者来说较为“友好”，刚需置业者可以考虑入手，但仍要着重考量房子的保值潜力，这在未来很关键。
楼市观察
“金三”进入下半场，青岛楼市也悄然活跃起来。新房市场，不少项目推出打折、一口价房源等促销活动，吸引不少潜在购房者前来咨询；二手房市场，部分房源价格调整到位，带看和转化明显回升。
以价换量成为当前楼市撬动成交的关键。业内人士认为，当下买房理性很重要，所有的判断都基于市场、产品力、价格和购买力这四个因素。目前部分二手房和新房价格对购房者来说较为“友好”，刚需置业者可以考虑入手，但仍要着重考量房子的保值潜力，这在未来很关键。
多个项目推出特价房
伴随着天气的逐渐升温，青岛不少新房项目开始展露暖意，呈现“小阳春”的迹象。据了解，近期到访量和成交量较高的新房楼盘，多是一些释放价格诚意比较明显的项目，采取的模式大多是限定套数的特价房。
位于市北区欢乐滨海城的精装房，均价每平方米降低3000元，吸引了不少购房者前去看房。短短半个多月的时间，一个楼座已基本消化完。受到该楼盘降价影响，地处同一板块的另外两个大盘也相继释放出降价消息。
市南某楼盘推出10套特价房，总价优惠达到50万元，在青岛楼市引起不小反响。
位于李沧区的某楼盘推出一口价房源，优惠力度较大，成交和带看热度明显回升。122平方米的房源总价从273万元降至236万元。143平方米的房源原总价378万元左右，现在一口价329万元。
位于市北区的某项目拿出部分99平方米的优惠房源，相对于之前的均价下降了2000元。此外，该房企的另外两个项目也拿出部分房源做特价房，吸引了众多购房者的关注。
位于张村河片区的某项目和位于东李的某项目最近推出部分特价房源，每平方米直降2000元左右……“不论带看量还是成交量，这两个楼盘的人气明显回暖。”一位从事新房业务的中介人士说。
本报楼市观察员李鹏飞认为，当前楼市仍处于调整之中，二手房市场有触底企稳迹象，新房市场交易承压。伴随着以价换量楼盘增多，降价对于销售的正向拉动明显，但不排除同板块楼盘也加入同质化竞争，降价对楼盘销售的拉动作用或将无法持续强化。以价换量是目前二手房市场成交量上行的重要原因，市场热度尚未完全反映到新房市场，新房市场分化态势明显。
某地产观察人士表示，以价换量仍是撬动成交的关键，但对楼盘的价格调整幅度要客观理性地看待，正确认识降价幅度。比如有项目拿高层住宅的低楼层做特价，然后和位置较好楼座的黄金楼层做对比，得出大幅降价的结论，这显然是不客观的。伴随价格调整的边际效应递减，谁能真正站在购房者的角度去思考问题，消除购房者眼中的痛点，谁就有可能率先突围。
二手房成交持续上升
“基本上，每天都有两组以上的带看，随着部分房源价格调整到位，成交周期也有明显的缩短。”浮山后一中介门店负责人表示，带看量较春节前明显好转，而且转化率也在不断回升。对于各个方面综合优势较突出的房源，春节前由于观望较多，带看十组左右才能有成交，现在大概平均带看七八组就能成交。
据青岛锐理数据统计显示，上周（3月11日－3月17日）青岛新房住宅成交约905套，环比上涨41．41％，成交面积约11．15万平方米，环比上涨约46．9％；二手房住宅成交约1398套，环比上涨14．03％。挂牌量方面，截至目前青岛二手房最新挂牌量为12．18万套，环比上周略有回升。二手房成交持续上升，并且继续赶超新房。
贝壳找房青岛站某负责人告诉记者，春节后，其旗下合作品牌各大门店纷纷反映，客户看房的积极性提高了，成交量也有所回升。“一是天暖和了，大家开始出来走动看房了。另一个主要原因就是每年5月之前是选学区房的高峰期，一些有学区资源的二手房颇受关注，尤其是浮山后。”上述负责人说。
青岛锐理分析师认为，日均一两百套的新房成交量已经恢复到春节前水平。从目前市场来看，二手房市场继续推进以价换量，新房市场也出现大幅折扣促销，通过以价换量拉平与二手房市场的差距，寻求更多的均衡化发展。对比之下，新房市场表现欠佳，3月部分项目推出特价房带动了销售，整体新房市场还有较大上升空间。楼市“小阳春”出现的原因包括季节、金融或楼市调控政策等因素，以及学区房的交易逐渐升温。二手房能以价换来成交量，证明市场有需求，但市场热度尚未完全反映到新房市场，
随着市场调整和政策放宽，青岛二手房市场迎来春天，成交量和成交面积双双上涨。卓易数据负责人马光明认为，当前的新房和二手房市场还处于激烈调整期，买卖双方的博弈仍在，各种心理预期交杂。“今年以来，青岛楼市二手房挂牌量持续攀升，已突破12万套。我们去年做过一个调研，全市大约有两三千套二手房存在过度降价的现象，甚至低于周边地价，这种强烈反应也给市场造成了困扰。相较于新房，二手房市场反应是最先开始、最敏锐的，这个市场也是自由竞争性更高的，买卖双方应保持平和心态去看待。综合来看，目前的二手房价格态势对于购房者来说还是很“友好”的，可以考虑改善型等刚需置业，但要着重考量房子的保值潜力，这在未来很关键。”
政策利好效果渐显
根据国家统计局近日发布的2024年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，70城中各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄、同比继续下降。其中，2月青岛新建商品住宅、二手住宅售价环比降幅有所收窄，同比降幅均扩大。具体来看，2月青岛新建商品住宅销售价格环比下降0．3％，同比下降2．1％；二手住宅销售价格环比下降0．6％，同比下降6．2％。
从环比来看，青岛新建商品住宅售价自2022年12月结束“三连跌”重回涨势，随后连续上涨7个月，直到2023年7月止涨转跌，截至2024年2月已“八连降”，环比降幅继续收窄。同比来看，2023年以来青岛新建商品住宅售价同比一直上涨，自2023年12月同比首次止涨转跌，截至2024年2月，同比现“三连跌”。
二手住宅方面，环比来看，从2023年4月重回下跌态势，一直持续到2024年2月，已连跌11个月。同比来看，青岛二手住宅同比从2022年4月开始下降，截至2024年2月已连续下降23个月。
3月18日，国家统计局发布了2024年1－2月份全国房地产市场基本情况，积极信号是，1年以来降幅不断扩大的房地产开发投资指标首次有了改善信号。值得注意的是，房企拿地积极性出现恢复信号，这也是支撑开发投资降幅收窄的主要原因。中指研究院数据显示，1－2月，百强企业拿地总额1577亿元，同比大幅增长30．6％。克而瑞数据亦显示，2月份30家典型房企单月拿地金额为288亿元，环比回升52％。
李鹏飞认为，政策利好已经对楼市形成了积极促进作用。2024年，中央经济工作会议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，要求适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，这些政策措施的落实，将有助于房地产市场平稳健康和高质量发展。随着房地产融资协调机制不断加快推进，企业端资金支持力度持续加大，相关项目建设也有望持续推进，叠加多地“三大工程”建设加速，将为房地产开发投资提供一定支撑。
吕蕾
